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曹仲房价3万+ 买的空中楼阁,还是未来可期?!

2020-06-01 09:25  来源:楼市灼见  
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  提到“曹仲”,很多老沈阳人可能都没听说过这个地方。而随着2019年地铁9号线的开通,大家坐着地铁到了“曹仲站”才发现,沈阳还有这么一个地方。

  而对于沈阳的购房者来说,了解曹仲,还是因为它跟沈阳“富人区”长白岛“沾亲带故”。同时,政府一系列的政策规划和土地的高价出让,也都暗示着“曹仲板块”的不平凡,似乎沈阳下一个“富人区”就将落户于此!

  那么,今天笔者就带着大家实地探访曹仲板块,揭秘这个“新贵”板块到底是凭借什么,成功杀进“富人区角逐”的决赛圈。

   01

   规划VS现实

  提到曹仲的规划,“领馆区”的设立就是一个不得不提的重点项目。

  最早的说法是在2011年“蓝海经济区”概念的提出,到2012年,沈阳满融经济区与长白岛合并,东北地区唯一的领事馆区规划正式官宣。但这之后,此规划曾一度消失。

  而从2017年开始,政府工作报告中再次出现“领馆区建设”的字眼。时至今日,关于“领馆区”的建设已经形成较为具体规划,并且预留出建设地块,未来将有近30国领事馆入驻。可见,从最早的“初见端倪”,到之后“有鼻子有眼”,再到现在的逐步推进落实,关于领馆区落址曹仲板块已然是“板上钉钉”,剩下的只是时间问题而已。

  另外,围绕领馆区曹仲未来还将形成“一核、三轴、多片区”的空间结构,意在打造集科技研发、金融贸易、文化创意、商业和居住等功能为一体的城市西部重要的滨水综合区。同时,作为沈阳“一河两岸”规划中的重要组成部分,曹仲未来还将成为承接长白岛内高端人群外溢的最佳区域。

  如此,从政府规划角度出发,曹仲板块高端定位明确,其开局既是其它板块的发展“巅峰”!

  而根据笔者实地走访发现,目前曹仲板块内地块多为净地待开发状态,除了已经进场的项目外,其他无主地块还未树立围挡,净地较多,不排除有未来预留项目地块。

  另外,板块内处于待开发状态,目前交通主要依靠地铁或者自驾,公交线路比较少。但道路宽阔,周边过往车辆不多。

  02

   板块价值与配套

  探究曹仲板块的价值,除了政策规划上的利好之外,土地价格的“跳涨”,也使其底气十足的喊出“我曹仲膨胀了”。

  2018年4月4日,曹仲南堤西路南-1(南)地块经过72轮激烈的争夺,最终,万科以单价11050元每建筑平方米,总价约17.63亿元拍得该地块。

  2019年8月21日,曹仲地区南堤西路南-3地块,被方大以楼面价10400(达到限价上限)夺得,加之配建学校要求,估算最后楼面价约达12400,成为当时曹仲地区地价的“新顶”。

  今年4月28日,来自于和平区曹仲板块的领事馆东-1地块被中海以13000元/建筑平方米的价格竞得,同时竞配建12500平方米,总价28.24亿元,溢价率42.08%,再次刷新曹仲地价。

  由此可知,曹仲房价起步基本就是2万+,整个板块内能够抱团做到圈层排他!“新豪区”的地位正逐渐稳固中。

  而土拍除了夯实曹仲价值外,配建的学校和商业也得到具体落实。

  经过笔者实探发现,目前规划中的和平一小、126中学由方大建设,具体位置已经确定。

  而商业配套是由中东港承建的砂之船奥特莱斯大型商业项目,根据笔者了解,该商业可达15.8万方,未来将包含多种商业业态,3万方的室内主题乐园、1.8万方的温泉水系娱乐、室外网红打卡店、影院美食街等。目前已设置围挡,位置就在地铁9号线曹仲站旁,开放营业之后,地铁将直通商业地下,做到地铁、商场的“无缝连接”。

  交通方面,曹仲除了地铁9号线之外,还规划有地铁6号线,设置浑河站,并与9号线实现两线换乘。

  另外,曹仲板块以领馆区为中心,未来围绕其还将进一步规划创意文化区、国际生活配套区、商务办公区、科技研发区四大功能区。

  曹仲或许正在复刻长白岛的发展传奇!

  楼市灼见

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   项目信息

  1.楼盘基础信息

  2、产品介绍&亮点

  万科·翡翠滨江

  项目入市时间:2018年7月5日开工

  首次开盘:2019年9月27日

  产品:目前项目在售高层、小高、洋房产品,主推小高层和洋房,小高层面积为148㎡,18层封顶,2梯2户,洋房为131㎡、160㎡,7层封顶带电梯。均为装修项目,可选装定制,更为人性化设计。

  项目整体均为大面积段的改善户型,最小面积为127平高层三室两厅两卫户型,最大为洋房160平四室两厅两卫户型。置业顾问透露,目前高层127平去化速度最快,已经所剩不多。而根据房产网站信息可知,万科翡翠滨江销售确实十分火爆。

  笔者实地考察了160平洋房产品的样板间,进户门为“三七开”的大门,给人一种大气的感觉;入户玄关采用了上下柜设计,有强大的收纳功能,柜子中间位置预留出来,业主回家后可暂放钥匙、背包等物品;整体户型方正全明,三室向南,客厅开间可达4.5米,连接1.5m*7m的南向阳台,室内采光充足;主卧为套房设计,更具私密性;厨房空间较大,日常烹饪操作不显拥挤;同时,该户型还有一个家政间,平时洗衣家政事务可在内进行,与卧室分开,互不打扰。

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  另外,从样板间看,施工设计还是比较严谨的,卫生间干湿分离、台下盆、家电预留等细节做得都非常到位。

  此户型根据笔者咨询,总房款在450-460万左右,适合多口之家且资金充裕的家庭选择。

  点评:万科翡翠滨江位于曹仲领馆路,紧邻规划中的领馆区,项目距离地铁口曹仲站约一公里左右,对面就为规划的学校,北侧为规划的网红打卡地——集装箱小镇。万科还将在项目打造滨河商业街。未来商业氛围比较浓郁,也能满足日常商业购物需求。

  值得一提的是,万科交房时间目前属于板块内最早的,且所有的住宅均采取精装交付。不同于其他项目仅高层装修、洋房清水的设计,万科翡翠滨江基本属于拎包入住,且品质较高。

  华发中东和平首府

  项目入市时间:2019年7月开工

  首次开盘:2020年4月20日

  产品:华发中东和平首府项目全部为高层清水产品,已于近期首次开盘,在售4#、5#、6#、7#、15#,面积为127平和143平。27-33层封顶,虽都为高层住宅,但超大楼间距,采光充足。

  项目整体为大面积段中、高端改善产品,除了普通住宅产品外,还有一栋楼为大平层产品,适合高端精英人士,有此置业需求的可以关注项目。

  笔者实地考察了项目127平和143平的样板间,因项目全部产品均为清水交付,样板间涉及装修改造,仅具装修参考价值。

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  127㎡产品主要特点:户型方正,大面段、短进深,卧室全部南向,赠送飘窗,厨房、卫生间设计在北面,中间户也可做到南北通透,且卧室不受消防连廊挡光影响。客厅4米开间,连接1.5m*6m阳台,3米举架。整体空间宽敞明亮。

  143㎡产品主要特点:6.8米的客厅开间,连接1.5m*6.8m阳台,主卧套房3.65米开间,赠送转角飘窗,厨房一侧还有一个阳台,样板间做中厨设计,可减少油烟进入室内。

  笔者咨询置业顾问,127平产品总房款约在250-260万左右,首付70-80万,月供一万左右,适合有改善需求的家庭。

  点评:项目与地铁9号线曹仲站地铁口距离更近,步行两三分钟即是。同时项目配建砂之船奥特莱斯大型商业项目,未来,地铁与商业地下互通,商业与项目地下互通,业主回家路上便可购买所需物品,出行购物都更方便。而项目对面即为规划的领馆区。另一侧为中海竞得的新地块项目。华发中东和平首府整体为清水产品,价格19000-21000,参照其他项目,具有一定价格优势。

  板块内除了上述两个项目外,方大于近期动工,公布案名为方大·长白一品,中海近期拿地但还没有定下项目案名,二者暂未有售楼中心,没有具体销售信息,未来楼市灼见会持续关注。

  事实上,近两年,曹仲一直在质疑中成长。区域地块的高价位决定了房子的价格。而在各方面配套完善成熟的区域板块,30000左右的洋房尚能接受。但从目前实际情况出发,曹仲还处于一个待开发的状态,看似还不具备输出如此高房价的条件,那么您是如何看待曹仲发展,是未来可期,还是空中楼阁?!

(责编:刘芳)
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