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沈阳二手房挂牌超北京“大跌前奏”?

2020-05-27 17:12  来源:东北新闻网  
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  近日,网络论坛充斥着“全国二手房市场,正在迎来一轮巨大的抛售潮”的论断,这其中一个引发热议的话题与沈阳有关:沈阳二手房挂牌数量已经超过北京。据了解,该数据源自链家,该APP数据显示,沈阳二手房挂牌数量为103248套。对此,有网友评说,突破10万套大关,这是沈阳大跌的前奏,然而,事实究竟如何呢?

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  5月18日,国家统计局发布了2020年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,其中沈阳新房、二手房均呈现上涨态势,其中二手房涨幅全国第二!

  

  如图所见,沈阳二手住宅环比增长1.7%,同比增长10.0%,幅度位列全国第二!各面积段涨幅如下——

  

  综上,沈阳二手房并未呈现“大跌节奏”,那么高涨的挂牌量作何解释呢?沈阳二手房是否到了脱手的最佳时节呢?我们不妨深入分析一下。

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  回顾沈阳房地产市场近两年的发展情况发现,从2017年开始,二手房开始越来越多地走进我们的视野,这一点从骤然爆发的房产中介市场便可窥见一斑。进入2018年,随着限购政策的出台,沈阳户籍家庭住房超过两套的不能再购买新房,外地户籍家庭只能购买一套新房。这让不少购房者将目光投向了二手房市场。

  

  数据上看,沈阳二手房交易套数确实逐年上升。但从全国布局来看,在二手房挂牌量上,一线城市并没有优势,很多二线城市二手房挂牌量都比一线城市多。而沈阳并非二手房挂牌量最高的二线城市,只能算是中游水平。

  根据贝壳研究院发布的《新居住研究报告》,中国城镇化率超60%,城镇住宅存量超3.5亿套,家庭户均住宅1.2套,人均居住面积超过40平米。总结一下就是,中国房子整体供应过剩

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  那么,沈阳二手房挂牌又为何会出现“超10万,超北京”的热议呢?

  首先,一个事实是,近期沈阳挂牌出售的二手房数量确实出现了井喷式增长。贝壳网站显示,沈阳出售的二手房数量超过9万套,而芒果在线的数量更是突破10万。

  

  

  真有如此多的二手房挂牌吗?“超十万”数据是如何计算的?为了查出端倪,我们不妨换一个平台看看,安居客显示,沈阳住宅均价9981元/㎡,二手房挂牌量为20万套。北京住宅均价58839元/㎡,二手房挂牌量为39万套。可以看到,在安居客这个融合性平台上,北京二手房挂牌量大约是沈阳的二倍。

  数据如此不一致,是什么原因造成的呢?我们来看个案例。

  2019年,根据诸葛找房沈阳站线上数据,第7周全网二手住宅挂牌房源233.5万,大数据对比计算排重后整合房源数为5.45万条。第8周全网挂牌房源暴涨65%达到385.4万条,排重后发现真实挂牌房源数仅有5.82万条,环比增长仅有7%。

  65%对比7%。

  这就比较直观了,以上说明了两个问题:一是中介多了,二是房主“着急”,于是很多房主抛弃了“独家委托”在多家中介登记房源。而这也恰恰反映出当前沈阳房地产市场现状。

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  其实,无论如何,沈阳二手房“火”确是实锤了,但也并非仅有外界“唱衰”的论调支撑。这其中还涉及政策变化、市场发展等多角度因素。

  

  第一:沈阳城市发展处于上升期。2019、2020连续两年,各领域行业大佬来沈投资,“投资不过山海关”的帽子终于摘掉了,沈阳迎来全方位向上、向好发展的关键期。

  第二,沈阳房地产市场表现确实好,无论是新房还是二手房。根据贝壳网统计,3月份沈阳新增房源量达到了28000余套。房谱地产大数据显示,沈阳第16周销量创年内新高,成交28万平,均价11166元/㎡,同比上涨10%。而从板块来看,尽管南北依旧占据最大优势,但经开等东西纵线表现也不俗,可以说是东西南北全方位“爆量激增”。

  再看市场上,“10秒!7个亿”、“600房源,3000认筹,开盘就卖7个亿”、“购房者倒逼开发商连夜开盘”、“两天顺销1.2亿”……诸如此类的新闻比比皆是,天天热搜,甚至有人用“抢”来形容沈阳的买房节奏。

  

  土地市场方面,从年初开始,各板块“破万”的地价已不再是新闻,各区纷纷刷新“地王”底线,甚至沈阳二环外房价已直奔3万+。凡此种种,并非一两个数字就能简单囊括,沈阳房地产市场的“火”、“热”是每一个亲入市场的购房者能切身感受到的。

  第三,沈阳正值改善时代,当地价频频刷新,沈阳城市越发向好,改善置业的“大潮”正充斥着沈阳,而这也是当下二手房挂牌增多的直接原因。置业者心理多少会有一些担心:此时不入手,未来是否还有“上车”可能?

  第四,2018年8月以来,沈阳开始实施新的房地产限购政策,无论是本市户籍家庭还是外地户籍家庭,在购买新房上都被相应限制套牢,要么卖掉现有房产,要么只能购买二手房,所以,无论是选择卖还是买,也都变相是促成了二手房的成交。

  2019年8月,沈阳首批限售房源陆续解禁,即2017年8月7日之后在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内购买的被限售的二手住房。如今,沈阳升级版限售令也已满两年,又一批限售房源可上市交易。这意味着,未来一至两年内,二手房挂牌量,整体上仍会继续走高,不会减少!

(责编:刘芳)
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