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非典后楼市“逆势上扬”新疫情后楼市走势如何?

2020-02-12 17:56  来源:东北新闻网  
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  中国人喜欢以史为鉴。对中国而言,能和此次新冠疫情带来的影响相比的,无疑是2003年的非典。

  近日,不少媒体、自媒体也纷纷复盘当年非典后的房地产走势,以期从中寻找规律。

  然而,单就房地产而言,简单地将非典和此次疫情的影响做比对分析,恐怕很难得到准确的结论。

  

  非典后,房地产爆发式增长

  非典最早发生于2002年11月,爆发地在广东,并随着2003年2月春运在全国扩散。3月初,非典集中爆发,直到6月走向结束,前后历经了半年多。

  回顾房地产表现,2003年3月非典疫情爆发时,全国商品房销售面积同比增速下降至30%,较1-2月销售面积增速下降38.5个百分点,4月份增速继续下降,5月份起随着疫情好转增速明显回升,房地产销售出现明显反弹。

  而纵观全年表现,2003年全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,增长28.5%;累计完成开发投资突破1万亿元,增长29.7%。与此同时,全年全国商品房平均销售价格增长了3.8%,增幅比上年增加0.9个百分点。

  

  可见,非典持续半年之久,而楼市多个核心数据却出现爆发式增长。

  政策方面,疫情结束后,18号文件加上货币注水,房地产行业迅速成为国民经济支柱,正式进入上行通道。

  

  新疫情下,房地产所处的不同阶段

  此次新冠疫情出现,有人猜测,楼市能否呈现当年“触底反弹”局面,此结论恐难支撑。其最主要原因是,二者所处阶段不同。

  2003年非典时,中国房地产市场刚刚开启高速规模扩张,当前市场已达规模发展的高位平台。当年的政策以支持市场扩张、刺激购房为主。而当下政策的出发点是“房住不炒”。

  具体来看,主要有四方面差异——

  第一,宏观经济存在差异。2003年中国GDP增速达10%,刚加入WTO加上人口红利,经济处于上行阶段。如今,GDP增速保6%,金融去杠杆叠加中美贸易战,经济下行压力大。

  2001-2007年GDP增速趋势图

  第二,经济体量不同。2003年一季度,中国GDP增速是11%,二季度回落到9%,次年一季度恢复到11%,“非典”疫情并没有影响中国经济总体趋势。2020年,中国GDP总量水平已达100万亿,整体的抗风险能力和当年是不可同日而语。

  第三,居民杠杆率不同。2003年,房地产市场处于高速规模增长的起步阶段,大众忙于寻找机遇创业,炒房现象尚未出现。现阶段,房地产市场规模已达高位,2019年商品房销售面积开始出现负增长,投资性需求占比较低。居民69%财富是房产,负债规模达80%,风险已现。

  第四,政策环境不同。非典过后,为尽快恢复经济,中国人民银行发出《关于应对非典型性肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见》,明确促进信贷向房地产、汽车和互联网行业傾斜。8月国务院颁布了18号文件,正式指明房地产为国民经济的支柱产业。

  而当下楼市政策调控以稳为主,“房住不炒”是主基调,国家可能会出台部分调整措施,但主基调仍以“稳”为主。

  

  “小阳春”虽然没了,但整体资产影响不大

  可以说,此次疫情的波及范围要比非典广,管控举措更是史无前例的。最起码在疫情结束之前,房企的全国性项目都会受到牵连。

  首先是春节期间房企销售全面停止,相当于“零回款”。为配合疫情防控工作,全国各地售楼处关闭,开盘、促销等活动叫停。

  其次,1月26日中国房地产协会发出:“房地产开发企业应暂时停止售楼处活动,待疫情过后再行恢复”倡议,全国各地陆续积极响应。目前,超60个城市暂停开放售楼处,重启日期要等“疫情防控期过后”。同时,二手房市场也处于停滞状态。

  第三数据方面。克尔瑞统计数据显示:截至1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

  而就2020年1月单月业绩来看,克尔瑞39家监测房企中有超6成企业同比下降。其中,绿地控股同比下降47.0%、保利发展同比下降46.0%,龙湖集团、中南置地、正荣集团三家房企分别同比下降32.3%、30.8%、20.7%。四大龙头房企恒万碧融,只有万科1月份业绩同比增长16.1%,其他三家均出现了不同程度的下降。

  2020年1月39家典型上市房企业绩表现

  我们再来看国家举措,2月3日和4日,央行两日投放流动性累计达1.7万亿元,以增加流动性,支持中小企业和实体经济。此后各银行开始对住房按揭等个人信贷推出延后还款等举措。2月7日,央行副行长潘功胜表示:下次MLF利率和LPR会较大概率下行。从目前的形势来看,想要赶上去年的“小阳春”虽不大可能,但从长期来看,楼市“反射弧”相对较长,资产影响也会相对较小。

   

  疫情启示

  此次疫情的影响,远非几组数字的叠加,更多的还有意识形态上的转变。

  首先,市场将更趋向良性发展。疫情后,势必带来房地产市场的新一轮洗牌。

  据最高人民法院网站公布,仅2月份这10天,全国已有20家房企相继破产。

  来源:人民法院公告网

  从名单中我们可以看到,破产的大部分是小型房企。融资渠道狭窄,小房企想要资金周转,只能通过民间高利贷,最后债务越滚越大、负债越来越高,资不抵债只能宣告破产。可以说,疫情过后留下来的房企实力是不容小觑的。

  其次,多元化的销售手段更丰富了。

  从趋势上看,当下线上营销手段增多,网络直播、视频、VR等,营销将会有新一轮创新。对比非典时期,互联网刚刚起步,房地产销售完全依托售楼处;而此次房企借助线上售楼处、VR看房、中介1对1服务等方式,为疫情过后的爆发期蓄客。

  目前,恒大、万科、龙湖、融创、金茂等大部分房企已开通线上看房渠道,并在朋友圈、公众号、微信等渠道进行线上推广。大品牌集中思考面对疫情,势必给房企的营销渠道提供新选择,为其业绩增长提供更多可能的形式。

  第三,房企服务品质的进一步提升。

  疫情给了购房者思考时间,也给了企业成长时间。可以预判,疫情过后龙头房企在品牌效应方面的优势将进一步凸显,其服务品质也将进一步提升。比如融创、世茂、金地、中粮、华夏幸福等房企针对本次疫情,携手春雨医生、平安好医生、善诊等平台开展了线上义诊通道,推动行业朝着更好的方向发展。

  再比如,品牌房企物业万科、融创等此次疫情下的突出表现,使得物业更成为购房者新一轮的购房考量。未来趋势可能是,购房者买的不单单是一处房子,更是选择和什么样的人一起生活。

  而对于购房者,会更加意识到房子的重要性。特别是此次疫情,不少90后由于是租房而不能回去,甚至一些地区需要带着房本才能进小区,房子不只是生活的一部分,“非常时期”还可能是你的全部。

  自古以来,中国人崇尚中庸之道,“机遇和挑战”从来都是并行的。还是那句话,这是最好的时代,也是最坏的时代。有人从这场疫情中,看到了危机,同样也有人看到了大爱和机遇。

(责编:王赛)
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