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从流量增长万能公式中,寻找沈阳下一个价值洼地

2019-10-29 13:52  来源:东北新闻网  
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  此文,是我们第一次对造化板块居住价值进行系统的梳理,也是目前为止,鲜有的对造化板块价值如此细节的分析。篇幅较长,全文阅读时间大约12分钟,请您耐心阅读!

  今年5月,沈阳市人民政府批复了于洪造化板块4.4平方公里规划,东至怒江西街、西至沈彰高速、南至三环高速、北至文大公路将该区域定位为平罗湾新城南部现代化的城市居住片区。

  

  而10月28日,沈阳市规划设计研究院还发布了沈阳市北部副城控制性详细规划,将北部副城打造成为沈阳主城北部新兴产业集聚区和现代生态新区,构建“一带四组团,一核多中心”的空间结构,并确立罗平区级中心,精准供给高品质公共服务设施,高标准配置养老、文化、医疗设施等,形成平罗生态健康组团。

  

  政策出击,造化板块崛起的时代或将马上来临,而我们将其套入流量增长的万能公式中,或许也会印证这一结论。

  

  对于房地产市场而言,所谓的流量价值对应的应该是区域价值,而决定区域价值的正相关因素有政策对这个区域的关注度(注意力)、房企进入这个区域的速度(频次)、房企布局这块区域的深度(时长)、周边配套(便利性)以及市场对这个区域的预期(信任感)。而负相关的是老百姓对这个区域的抗性(反转化能力),即老百姓对区域抗性越小,说明区域发展潜力越大。

  注意力+1

  政策利好频出,区域建设提速

  造化区域规划之初是致力于打造沈阳西北部新兴的产业聚集区和生态滨水宜居新区,并受到了于洪区政府的高度重视,从2018年区域的种种利好,我们也可以窥探一二:

  首先,区域城市化建设速度明显加快,盛京医院雍森分院、辽宁省实验中学北部校区、于洪区北部文化艺术中心等一批优质公共服务资源接连落定,有效填补区域短板。

  另外一方面,区域内人居升级已经进入到实质性阶段,自2018年11月5日国土资源局网站公布信息显示,于洪区造化将规划定位为平罗湾新城南部现代化城市居住片区后,目前区域内土地征收全面推进,也可以看出政府推进区域发展蝶变的力度和决心,区域人居品质巨变指日可待。

  频次+1

  品牌房企相继入驻,区域升级提速

  对于城市发展的潜力板块,开发商始终有着敏锐的嗅觉。除了最早进驻的宝能、雍森、民安外,去年开始恒大、保利、融创、三盛等全国知名品牌房企也都通过竞拍、收购等方式,抢到了进驻造化板块的“门票”。众多房企接连进驻,也一定程度上反映了房企们对于该板块的信心和对区域未来发展潜力的高度认可。

  而品牌房企的入驻,根本上来说会推动区域配套的快速发展,就像张士板块、东湖板块,每个板块的快速崛起都是品牌房企集中入驻的推动作用,他们带来的不仅是居住的升级,配套的完善,也带来了区域发展的信心。

  时长+1

  大盘频现,区域配套快速完善

  几年前,沈阳有几个超级大盘,连续几年占领沈阳楼盘销售排行榜Top10,比如万科四季花城、中海和平之门、中海城、中海寰宇天下、碧桂园银河城等,这些超级大盘从当初区域的开拓者,到如今成为城市的中心区域,房企从拿地之初就抱着深耕这个区域的决心。

  而造化板块的发展亦是如此,2013年五彩阳光城就进入沈阳市场抢占造化板块,建起了一座220万平的集居住、教育、养老、医疗为一体的超级社区。

  而板块内最为关注的是去年7月出让的宗地编号为YH2017-24,地块名称为于洪区正良四路8号地块,该地块土地面积184578.11平方米,容积率仅为1.8,商业配比达30%。无论从住宅规划还是商业配比来看,该地块建成后都会成为区域内的超级大盘,而商业配比也会改变区域内商业稀缺的短板。

  

  该地块由三盛宏业竞得,目前此地块归属于厦门民营企业集团——永同昌集团,这也是永同昌集团进入沈阳后的首个项目,如今案名已定为西江月。目前地块现场营销中心正在施工中,预计两个月之后问世,

  届时该项目的入市也将引发区域的关注度。

  便利性+1

  交通网络四通八达,助力区域价值提升

  板块内的西江街是南北走向的城市干道,也是沈阳北部城区继北陵大街、黄河大街、南北快速干道之后的又一条影响城市布局的街路。一条西江街贯穿起二环至四环,随着周边配套的不断完善与商品住宅的不断开发,西江街已经成为了一条沈阳重要的南北走向道路。

  而文大路、怒江北街的开通,大大减少了造化到达北金廊的时间,助力交通出行。同时,怒江北街北延长线东临沈北道义,西临于洪造化,将两区连为一体。此外,板块紧邻沈阳北三环,靠近三环高速入口,30分钟内可以通过绕城高速抵达沈阳各个板块,也将给造化板块带来更多的机会。

  

  对于板块价值和配套来说,教育资源是一个很重要的砝码。目前造化区域教育教学氛围浓郁,辽宁省实验中学阳光小学、辽宁省实验中学分校(北校)初中部和高中部均已落成,其优厚的教育资源在整个于洪区都堪称前列。

  

  大型医疗中心三级甲等全科医院-盛京医院雍森医院也坐落在此附近,形成了一站式生活圈。

  在沈北西路与西江北街交汇处西南侧,于洪北部文化艺术中心也在建设中,待投入使用后,沈阳人尤其是北部地区的市民将可以在这里享受艺术的饕餮盛宴,为区域发展聚集更多人气。

  信任感+1

  周边利好及产业兴起为区域发展赋能

  从地理位置上看,造化板块具有得天独厚的区位优势。

  其西北部与蒲河自然景观带相邻,东北部与道义相接,西南方向为丁香湖板块,东南板块与北陵公园相望。可以说造化板块板块的发展汇集于洪、沈北、皇姑三区利好,尽享周边成熟配套。

  同时,与造化板块临近板块均为热点板块,目前三个板块居住人口日渐增多,居住项目接近饱和,区域版图扩大发展,造化板块就必然成为其它三个板块继续发展的新生力量。

  放眼沈阳兴起板块很多,但是很多区域因为动力不足,发展后劲就不足。究其原因就是没有产业支撑,产业人口不仅可以带来地产红利还可以更新板块内人居圈层,浑南自贸区发展就是很好的证明。而在产业方面,造化板块内的平罗湾新城内君盾物联产业园已经投入使用,普天大数据双创孵化产业园等项目已经签约入驻。未来,造化将成为沈阳新兴产业最为密集的区域之一。

  反转化能力-1

  三环内价格洼地或成楼市下个爆点

  说起,一个板块的发展潜力,最主要的因素还是城市里的人对这个区域的看法,人们对区域认可度越高,也就意味着抗性越低。

  

  随着沈阳置业逐渐向三环外扩大,目前沈阳三环外热门楼盘房价均已破万。

  而目前位于三环内的造化板块,区域内高层产品均价在6500-9000元/平,洋房产品均价在8000-12000元/平左右,对比周边道义、丁香湖板块,造化房价还处于一个相对比较低的状态,这对购房者来说有着很高的吸引力。而从居住品质来看,目前区域内产品覆盖洋房、小高层、高层、别墅等全龄产品,普遍以低密产品为主,造化板块高品质居住氛围已见雏形。

  于洪区一直是沈阳房地产市场比较热门的区域,于洪新城、丁香湖、于洪广场、怒江北热门板块齐鸣发展使得短短几年之间,于洪区从曾经的价格洼地扶摇直上,成为沈阳新的价值高地,其楼盘销量常年保持沈阳区域销售排行榜前三的位置。

  综上所述,将影响流量价值的各个因素替换成造化板块发展要素,我们就可以看出,造化板块也具有区域发展价值和发展潜力。如今的造化板块随着多个品牌房企的进驻,再加之未来区域内各种利好的不断叠加,板块内在居住产品以及配套方面都将快速完善,当年的“村子”,现在已经悄悄发生了巨大的变化。在瞬息万变的沈阳房产市场,造化板块或将成为沈城楼市下一个爆点。

  而对购房者而言,只有站在时代的前沿,才能抢占价值的高地。站在流量的洼地,才能站在势能的顶峰。所以提前进驻造化,会是不错的置业选择。

(责编:王赛)
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