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2019沈阳最新房产税费解读

2019-09-09 13:52  来源:东北新闻网  
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  首先是好消息

  沈阳房产增值税的税率从5.6%调整为5.3%,

  此次优惠是对“增值税附加税”的减半征收,

  如图所示

  费用解读

  1、过户方式

  过户方式不同,所需费用也不同。

  目前的使用最多的方式有两种:买卖与赠与。

  下面房谱君用案例来具体详解

  举例说明:以一套在2015年购置的100万100㎡(案例中假定该房产评估全额为100万)的住房为例。

  2、买卖详解

  契税:100万*2%=20000元

  个人所得税:100万*1%=10000元

  不动产登记费:80元/件

  总计:30080元

  买卖双方税费加一起仅3%。

  而如果办理赠与,契税就要按照全额征收。

  但也不是所有情况都是买卖合适!

  3、赠与详解

  赠与:赠与可以享受相关税费的减免,但必须是直系亲属将才可以享受。感觉上赠与是占了大便宜,但是重点的问题是:

  看时间!赠与真的未必划算!

  作为房龄满2年不满5年的住宅,过户时的费用为:

  契税:100万*3%=30000元

  印花税:评估全额*0.05%≈500元

  评估费用:100万*0.5%=5000元

  公证费用:100万*2%=20000元

  不动产登记费:80元/件

  总计:55580元左右

  (评估全额为办理过户时税务局对房屋评估的价值,案例中假定评估全额为100万)

  所以针对于住宅满2年的房屋转让,买卖要比赠与合适。

  4、对比分析

  如果转让的是未满2年的住宅,

  买卖需要缴纳三项税费,

  其中仅增值税的税率就大于按照赠与办理的税费,

  所以针对于住宅未满2年的房屋转让,赠与要比买卖合适。

  另外:根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题规定:受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,再次转让该项不动产的,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应纳个人所得税=(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20% 。如果受赠房屋为出售人家庭唯一的住房,并且原购房时间超过5年,免征个人所得税。

  显然若不是唯一住房,赠与后再次出售房产费用更高!

  5、另一种过户:继承

  继承过户指的是直系亲属过世后的一种过户方式。继承过户涉及的费用较少,只需要交继承的公证费用,这个费用根据地方不同有所差异,一般来说是很便宜的。契税、个税、增值税都不用交,所以从费用来看继承的费用是最少的。但是和赠与过户一样,继承的房产在以后出售时仍然需要缴纳差额20%的个税,除非房产是家庭的唯一住房且满了五年,否则都是要交差额个税的。

  6、核心总结

  如果房产考虑以后可能会出售,那么最好是用买卖过户;如果房产以后不考虑出售,那么最好的方式是继承过户,但是考虑到继承过户存在各种问题,所以如果要在生前办还是选择买卖过户最划算。赠与房产一般都不建议选择,因为税费算下来高且以后出售有高昂的个税,如果房产未满两年,又考虑马上过户,那么可以选择赠与,可以免去增值税,但是相信这样的情况是很少的。所以综上所述,其实买卖过户是相对来说最划算的,最重要的是不会出现以后差额20%的个税。(来源:新峰房谱网)

(责编:王赛)
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