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重磅发声!房地产发展15大信号来了

2019-08-09 11:30  来源:东北新闻网  
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  房地产还能走多远?房地产税来了吗?房价会不会降?2019博鳌房地产论坛在海南三亚举行,全国地产专家、开发商大佬、经济学家等大咖云集,畅谈经济发展形势、房地产未来出路等,现场精彩观点频出!

  8月6日下午抵达活动现场后,便开始了密集的采访报道工作。现将这两天的精彩观点和干货知识做了整理,供开发商和买房人参考!

  1、国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华三大因素支撑房地产仍然有成长的空间

  从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

  一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

  第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

  第三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,我们不要对房地产市场空间失去信心。

  中国房地产市场还有较大的刚需的潜力,主要是来自两方面:第一方面,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求;第二方面,原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段,在未来3-5年将有4万亿左右的需求。

  2、中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲限什么都可以,千万别限价,赶紧把短期救火式的行政手段替下来

  市场机制的本身是供求关系决定价格,你一限价就乱了,限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号,这些事情都来了。这就提醒我们,现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段,毕竟不是市场机制。

  现在一个危险的情况是,现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度,但其实限购在经济学来讲是不正常的,我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,而且是行政手段,很多不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展,需要长效机制,需要一些经济手段作为长效机制,赶紧把这些短期救火式的行政手段替下来。

  现在我们整个国家的城市化进程,不仅仅是农民进城,而是小城镇的人想到县城买个房子,县城的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省城买个房子,省城的人想到大城市买套房子,总之迁移性需求,这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。

  3、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮房地产还能走多远?由人们对美好生活的向往决定

  简单说,房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子,什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。

  市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子,谁有房子住、谁没房子住,政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见,让住房困难群众更优先一些的问题。

  房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字,而是取决于非常通俗的十九大报告说的,人们对美好生活的向往和需求,用老百姓的话说,人人都想过好日子这个趋势。

  4、华夏新供给经济学研究院首席经济学贾康:2019房地产税来了吗?将在三年内启动立法

  房地产税的立法,指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态,而立法先行、税收法定,这是确定的基本原则,必须要走完立法程序,它才能考虑怎么开征的问题。在此之前,中国在改革试点过程中有物业税模拟空转,后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水,包括住房保有环节税收要从无到有,在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说,这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。本届人大现在已经运行了一年半以上,还剩下3年多一点的时间段里面,按照人大明确给出的信息,它要启动立法。

  国有土地还要征税,是否有依据?很多人说国外土地是私有制,所以可以征税。而中国是国有的,农村是集体的,没有道理去征税。其实农村现在不在我们的考虑范围内,这个税如果真的完成立法,肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了。

  房产属于固定资产,而固定资产必须折旧,房产的使用年限为70年,是不是要按照逐年折旧来进行征税呢?个人提供一个讨论思路,能不能放宽到按照套数来扣除,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税。

  5、中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松:城市化2030年可能是一个分水岭

  未来可能小城镇会保持比较平稳的状况,然后大城市会有持续的人口占比上升,或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看,根据我们课题组的模拟测算,从趋势来看,可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市,人口增量前20的城市大概就如这个表所示。

  每年的城镇化率从主要的经济体和国家做对比,跟那些发达经济体比,我们还处于比较高的水平。中国的城市化如果分省、市、区来算,不同的地区差异非常大,有的地区的城市化率已经上升到了80%多,接近90%,有的才40%多,这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。我们看了一下目前按照三种模式做的测算,中国的城市化2030年可能是一个分水岭。

  6、恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗房地产商必须学会“等” 不要盲目地去追地

  因为房地产是长周期的投资,所以有一个字是希望大家能够注意的,而且要实行的,这个字就是“等”。作为一个好的房地产商,必须学会等。

  历史告诉我们,市场好的时候,做的越多赚得越多,但是在拐点来的时候,你不会等的话,做得越多亏损越多,甚至破产都有可能。

  房地产的第一个金科玉律是什么?就是地段。第二重要的是什么?还是地段。第三呢?还是地段。但很奇怪现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了,你不尊重那些行业的原则,行业就不尊重你,你不尊重市场的原则,市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字,要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

  7、旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中四季度对于开发商拿地可能是个机会

  关于拿地节奏,林中给出了忠告,买地的节奏要踩准,地价贵的时候不买,旭辉年初买入的便宜的地可以支撑今年的需求。高价地谨慎,听政府的话。下半年到四季度应该还有拿地窗口期。

  我对这个行业是长期看多的,中国经济高速发展是不可阻挡,未来行业会进入平稳增长期。业内应该遵循常识,敬畏规律,回归理性,过去20年是高速发展期,现在进入平稳发展期。

  8、绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理李军以销售规模排名不合理,要比谁活得质量高

  单一的指标排名是不是房地产行业出现迷惘的推动因素?李军认为,以销售规模排名不合理。其实真正要比的是健康,比谁活得久,比谁活得质量高。这是到一个阶段必然要面临的情况。而随着时间的推移,行业的成熟度加深,这个标准还会改变。

  9、阳光城集团执行副总裁吴建斌:把现金流管理当做当前最为重要的事来抓

  作为一个房企,长期来说一定要追求均好,不能单看某一个指标,比如说规模指标,企业还是要有长期战略的坚定性,一个企业能够长期发展,还是要有专业化管理、专业化运营,如果想得很多,走着走着分出很多岔道,就是你的战略不坚定性。

  其实房地产行业是一个非常大的行业,就算降到10万亿,也是非常大的行业,所以你只要坚持住,你是有很多可以做的。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。

  10、中骏集团营销副总经理陈艳8、9月份可能会有开发商进行价格的调整

  从销售市场来看,下半年的市场一定比上半年更艰难,客户的观望情绪越来越重。开发商的心态开始发生变化,在8、9月份可能会有开发商进行价格的调整,包括进行动作的调整。目前整体的判断是资金很紧张,所以下半年还是以现金为主,快速出货、销售。

  在下行的市场环境下,从开发商的角度来看,还是有比较大的机会,机会点就在于,房企怎么去研判底部的市场,发现它的机会。

  11、蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南:未来房企们应该靠什么吃饭?做实、做稳、做慢!

  中国的城镇化已经接近60%,好多城市的城市化率已经超过70%甚至80%,核心城市优质土地越来越稀缺,而房地产企业却是越来越多。未来,房企们应该靠什么吃饭?这是需要深思的。在这个背景下,曹舟南提出了三个建议:

  一是做实。把每家房地产企业重新定位到制造业和服务业,踏踏实实地把产品品质做好,这是正道;二是做稳。随着金融调控政策的逐步收紧,做稳是至关重要的。如何做稳,我建议要去杠杆,提高我们自有资金的投资能力;三是做慢。房地产行业不能再高周转下去,今天的高地价的模式已经无法支撑高周转模式,所以,在做实做稳的基础上一定要做慢。

  12、交银国际董事总经理、研究部主管洪灏:加大供给有效地让房价上升的压力下降

  尽管政策一直在调控,但是房价同比增长还是在涨的。在经济学里有两个最重要的理论,一个是供给和需求的理论,在价格不断往上涨的时候,我们知道这个时候对于房地产的需求一定远远大于它的供给。

  因此在这个房地产周期里,我们要做的并不是限购,抑制居民对于房地产的追求,尤其是居民改善生活的需求,而是应该加大房地产的供给,这样才能很有效地让房价上升的压力下降。

  13、京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光:二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域

  人口迁移的研究显示,二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域,而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的,二线和三线之间的人口迁移是最不活跃的,很少二线的人跑到三线去,他要么跑到一线去,要么跑到四线去,三线的人也很少跑到二线去,他要么跑到一线去,要么也跑到四五线去,这是很有意思的研究,通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。

  14:乐乎公寓创始人、CEO罗意:长租行业还有10-15年红利期

  我认为长租仍然是在非常长的上升通道中,尽管没有严格的数据体系支撑,但是我认为长租行业再有10-15年的红利期是没有问题的。

  15、英伦投资客创始人傅士鹏:开发商出海可以采用先合作的模式

  对于开发商出海或者具体到英国,傅士鹏表示可以采用先合作的模式。比如先跟英国的一些开发商合作。“因为中国的开发商在国内做得很好,他们很自信,但是到了海外会有一点水土不服,所以我觉得第一个项目可以采取一些资金入股的方式,像万科在海外都是采用资金入股的方式,这样非常稳,而且会规避很多风险”。

  对于个人现在到伦敦或者到英国投资,傅士鹏表示,如果在当地没有一些比较熟悉的人,或者是很强大的投资研究团队,还是伦敦市区这种比较保值的地段值得投资,其它的地段要保守一点,谨慎投资。

(责编:王赛)
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