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上午捂盘坐地起价,下午突发调控“限售5年”!

2019-05-13 14:26  来源:东北新闻网  
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  昨天,苏州调控加码,限售了。

  苏州限售前的上午,园区的业主群里,还在建立房价攻守同盟,统一挂高房价,坐地起价。

  自古以来,投资界都有一个刻骨铭心的道理:

  吃鱼,别总想从鱼头嗦到鱼尾!

  1

  傍晚,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

  核心内容一共有四点:

  调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置;苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年。苏州工业园区全域,二手房限售5年;苏州工业园区内,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

  其中,值得提醒的是:之前已经完成网签的房子,并不在此次限售之列。

  一只我们明知要落下,但始终不知道什么时候落下的靴子,在今天,终于落下了。

  2

  在过去的几个月时间里,苏州堪称中国楼市的第一妖股。

  房价连续5周,领涨全国;3月17日-3月27日,这10天时间里,苏州连开5盘,最高中签率不足30%,当天秒清;4月中旬,园区楼面价首次突破3万;4月24日,5宗宅地开拍,楼面价一再连续突破预期……

  曾有一位本地的朋友告诉我——

  苏州人不爱投资,不爱炒房,我们都是自住;苏州的房价,是改善买上去的,可不是炒上去的。

  这真的是一位相信“人性本纯良、无欲又无求”的善良姑娘。

  如果苏州的房价真的是被自住买上去的,是被改善推上去的。而并非是被一帮流淌着“恶之血”的炒房客给炒上去的。

  那么,这帮自住客为什么不在2017年-2018年上半年,买房改善?

  明明那个时候,信心最匮乏,而房价也最低。

  偏偏要在2018年底的上涨行情里,疯狂追涨?

  难道是大家一起有个神秘的约定——

  2017年都不许改善,要留到2018年底,只有房价涨了才改善。

  追涨行情里,所谓的改善兼投资,说到根儿里,还是想捞一票再说。

  在我看来,苏州大涨行情背后的原因非常简单,而且我在2017年去提醒大家关注苏州市场,去提醒大家苏州可能会补涨的时候已经讲过。

  第一,2016年就启动全面调控,调控早、调控严,房价还没走完一个上涨周期,就被政策死死压住,一半以上的溢价空间还未释放;

  第二,特殊的限价政策,根据地价限定房价,高价地集中入市之后,抬高房价,提供套利空间,本地意识觉醒,开始进场;

  第三,2017-2018年,全国补涨完成之后,真正有基本面支撑的苏州,反而成了全国的房价洼地,价值凸显,本地意识,加速觉醒进场。

  一般来说,只需要这三个条件,就能带来一波小行情。

  偏偏这波小行情遇到的是苏州这种购买力惊人的大BUG城市。

  之后的结果就显而易见了——

  越涨越买,越买越涨,有钱的本地人不仅能接得住,而且还能再烧把火。

  超强的购买力,把一波小行情硬生生给买成了一波逆市妖股。

  但,凡事总要有个度。

  我们最大的问题就是:总是膨胀到跨越这个度。

  3

  苏州,凭什么不能比上海贵?

  上一周,饭统戴老板曾讲到一个段子。

  “谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两个小时,把房子买在了上海。”

  有个朋友曾把这个段子转到了苏州的某个房产交流群里,我在这个群里看到最多的就是上面这句话——

  苏州,凭什么不能比上海贵?

  上一个,说出这种话的城市,是厦门。

  厦门,凭什么不能比深圳贵?

  至于,厦门在2018年的房价下场,我想大家已经心知肚明了。

  类似的话还有:

  燕郊的房价,凭什么不能超过北京的底价?

  至于燕郊,在行情尾声的下场,我想大家应该也心知肚明了。

  燕郊的最低谷距离最峰值的房价,接近腰斩!

  我曾总结出一个“判断房价是否触顶”的民科方法论,但是屡试不爽。

  但凡一个城市里,越来越多的人喊出“我凭什么不能比XX贵”的时候,基本上房价已经触顶了。

  今天,这句话的历史接力棒,交到了苏州人民的手中。

  4

  在调控升级,限售5年的前一天,房东们还在业主群里建立攻守同盟。

  坐地起价,探讨着一起把苏州房价推上新高峰。

  苏州园区的业主们,纷纷开始建立各种“价格攻守同盟群”。

  九龙仓年华里的业主们认为,4万/㎡的成交价太低,必须把单价提高到5万/㎡,要每栋楼设置一名管理员,严格把控,把房价挂到天上去;太阳城一区的老铁们,操作更加精细,把价格体系都定了下来。每一个户型,都要指定一个挂牌价;东湖大郡玩儿的是全面撒网,号召业主们把房源挂在所有的中介平台上,挂牌价统一调高1万/㎡……

  继园区房东要求园区房价全面上5万之后,吴中太湖新城的业主们也向新目标发起了冲刺——

  园区都要超上海,我凭什么不能卖3万/㎡?

  一篇“涨价檄文”开始在太湖新城的业主群中广泛传播。

  先是痛陈房价太低;接着从交通梳理到配套,从商业梳理到产业,用大格局和大视角,穿透性的论述了“我们必须涨价”的原因;最后,提出最终目标——

  房价3万+,涨的不到位,就坚决捂盘不售!

  ——图片来源于度房苏州

  如果说,以上这些通过理性论述来提出目标,号召捂盘涨价、挂牌抬价,还尚且能够理解的话。

  那么,下面这轮感性和情怀牌,就好似磕了药一般,欲望似乎要穿破屏幕,直直的扎入人心中——

 苏州湾不挂3万就是自贱;3万太low,起步4万;公务员、美女、富二代、全苏州的有钱人都喜欢苏州湾,上海人心心念念惦记苏州湾,苏州湾是全球人的梦想;这里的房价,我看到的是25万/㎡,世界胸怀、全球瞩目……

  太湖新城部分业主群截图

  面对这样的城市和这样的民情,你试图让我相信:

  苏州没有投资,苏州没有炒房客,苏州全是自住和改善。

  我说我信了,而你信不信?

  5

  调控加码,最高限售5年之后,苏州的楼市会走向何方。

  或者,更直接一点,房价会跌么?

  其实,与其担心房价是否会跌,我更加担心的是:流动性。

  说实话,苏州这种城市,即便园区的房价已经蹦到了4万以上,但是指望大幅回调,甚至崩盘的,基本上可以洗洗睡了。

  这个城市的购买力积淀,远超全国绝大多数城市。

  即便是单纯依靠本地客,撑也能强撑出一个横盘的未来。

  而真正令人担心的是流动性的问题。

  限售一招,基本上就锁死了苏州最好的两个市场的流动性。

  而此时准备进场园区和高新的投资客,必须去考虑两个问题:

  3-5年的限售和已经触顶的房价。

  这对于他们的进场积极性和信心的打压,可能是相当巨大的,而这种相当巨大的影响,将在很长的一段时间里去发酵和酝酿。

  5月份,开出了限售的花;可能10月份,才能吃到限售的果。

  之后的园区,将彻底沦为改善和自住客的主场。

  苏州人民心心念念的那个理想世界——“苏州人不爱炒房,我们都是自住客”。

  最终,还是要靠一纸政令来帮助完成。

  如果,现在想进场园区的自住客,哪怕等一等,让子弹飞一会也无妨。哪怕等一等,让预期凉一凉也无妨。

  对于自住来说,对于当下的苏州市场来说,最不缺的就是时间。

  6

  我想,现在真正开始心底慌张和懊恼的,应该就是那些该卖不卖,该置换不置换,却蹦起来号召“捂盘惜售、坐地起价”的投资客们。

  交学费的时间,正式开始了!

  有时候,涨上去的并不意味着能卖得掉;

  涨幅重要,流通性更重要,落袋为安最重要;

  信心可以有,补涨也可以有,但凡事总要有个度,过了就没得玩儿了;

  一条鱼,别总想着从鱼头嗦到鱼尾,还要把骨头和鱼刺上的肉都剃干净,容易卡着喉咙。吃到鱼身就差不多了,实在不行,换条鱼吃。

  苏州的一位小姐姐,去年底抛苏州,今年初进上海,一样有的吃。(来源:米宅)

  关于未来的房价,有一个无法逆转的趋势

  面对其他股市一片绿的惨淡,我只能说我大A股真牛B。

  对于具体事件不做解读,但是可以打个比喻:

  班上第一名和第二名互看不顺眼。有一天老师让这两人打扫卫生,第一名嫌第二名干的活少,第二名嫌第一名搞卫生不仔细,两个人就吵起来了。

  但吵架只是一种互看不顺眼的方式,打扫卫生是一个直接的导火索。背后的实质,在于第一名和第二名的竞争关系。

  即使后来可能会和好,或者决裂,不管最终结果怎么样。竞争的局面已经是注定了的。

  这代表着,一旦竞争起来,就要争抢存量市场的红利了。

  下文,是对新形势下的房价、楼市的思考,可能脑洞有点大。但对于每个有房子的人来说,是息息相关、非常重要的事情。

  所以希望大家可以仔细阅读,如果暂时搞不明白,先转发朋友圈,或者收藏起来,多读几次。

  1

  过去的30年,我们是增量市场,处处充满了红利。无论是经济发展还是个人财富,都是加速向前奔跑的状态。

  比较明显的表现就是房价的上涨。

  到了2017年5月,同比增长9.6%。不要小看这个数字,它隐含着一个重大的趋势性变化——M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次。

  而在2017年年初,大家对M2增速的预期目标是12%。可惜,后来再也没有实现过两位数的增长了。

  这说明,M2低发成为了新常态。如果没有09年那一拨操作,这个趋势会更早、更明显的表现出来。

  M2增速持续降低意味着什么?

  M2可以简单理解成为广义货币供应量,当货币供应量的速度降低了,也就说明房价上涨的空间,不会像过去那么大了。

  在解释这个问题之前,先跟大家科普一个概念:房子的本质是什么?

  在普通人看来,房子的本质是用来住的。但是放在资本市场,房子的本质是抵押物。

  举个例子就明白了。

  比如,我们普通人买房,大部分都需要申请房贷,实际上是把房子抵押给了银行,银行才房贷的。

  再往上推一步,某开发商想开发一个楼盘,规定他的自有资金要达到35%,也就是说剩下65%的贷款资金中同样大部分来自银行。(国际上的通常水平是30%~40%)

  无论是土地、房子,为什么有金融属性?因为本质就是抵押物。

  银行才是最大的房东。高涨的房价,是银行杠杆催生的结果。

  为什么M2的增速和房价正相关?因为M2增加大部分是信贷杠杆作用。

  这是过去房价上涨的最根本的逻辑,但接下来,玩法就不一样了。

  2

  随着M2降速,叠加城镇化步入后期,人口红利逐渐减弱,楼市会出现什么样的趋势呢?

  红利的时代,老大吃肉,小弟喝汤,彼此相安无事。如同过去几十年,大小城市房价一起涨,一派祥和。

  但当红利逐渐减弱,老大和小弟们,其实是一种竞争的状态。这就像一二线和三四线的人口竞争。

  过去两年的棚改,给足了三四线红利,也是三四线最后一次楼市盛宴。但是伴随着去年棚改货币化比例减少的表态,以及今年棚改计划大幅度降低,三四线楼市进入了拐点。

  特别需要注意的一个点,关于今年落户政策,一二线和三四线的区别:

  鼓励大城市落户vs收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量

  大城市开始抢人,小城市开始瘦身。人口假如流入大城市,从小城市流出。

  所以可以推测——

  1、未来一二线楼市的房价依然会上涨,三四线房价不可能大跌,但因为人口流出,很难找到接盘侠,所以房价是高位站岗,既不能保值,也无法抵御以后的通胀。

  还有一类特殊的城市,是在一二线大城市周边的小城市,不能叫做三四线,应该叫做一线+、二线+,这类城市也会跟随一二线一起上涨。

  2、具体到一二线城市,还会有半年翻一倍,三年翻两倍的可能性吗?有,但可能性不大。

  大的原因是基本面发生了变化,人口红利减弱、M2降速。还有很重要的原因,楼市正在逐步走向去金融化,比如房住不炒、鼓励租赁市场发展、房产税出台等等。

  3、未来的大趋势是,房价也会上涨,但是翻倍大涨的情况罕见,短期炒房套利的空间变小。同时,因为租房市场有资本介入,房租进一步走高。

  前两天小密圈里有人问了一个很典型的问题:已经有一套住房,是建议以小换大还是买第二套?

  从房租收益逐渐走高,房价上涨空间变小,同时大环境依然是限购限贷无法加杠杆的情况看,当然不建议以小换大。

  当下策略:降杠杆、减负债,增加资产。

  3

  再说一个和主流媒体略冲突的观点。

  我之前不止一次的提到,3月份的小阳春可以看到未来一年的行情。对此判断北上广深、二线城市市场已经回暖。

  但4月份,有些城市销售数据下滑,也有人认为,小阳春是暂时的,今年楼市依然不容乐观,甚至一二线还可能下跌。

  对这种说法不赞同。

  所以我要拿出第二个重要的参考数据来说话。

  除了小阳春外,还有一个数据,是可以明显观察到楼市周期行情的——M1M2增速剪刀差。

  M2可以理解为广义货币供应量,就是流动的钱+存起来的钱

  M1可以理解为流动的钱

  (这里是为了便于理解而说的,说法不准确,想具体了解的可以查阅相关定义)

  为什么要看M1M2增速剪刀差呢?因为单纯观察M2增速已经并不精准了,2018年M2已经达到183万亿,对于一个庞大规模的数据来讲,已经不能很精准的感受到信用环境的变化了。

  当M1增速-M2增速大于0,就说明大家都把钱拿在手里,拿在手里为了干啥?消费、投资。所以这个时候,信贷扩张,是楼市热的时候。

  当M1增速-M2增速小于0,市场流动性收紧、信贷收紧,说明大家投资意愿降低,更想存款,楼市也就比较冷。

  我们从2006年开始回顾下是不是这样:

  M1增速-M2增速大于0的时间阶段:

  2006年年底-2008年年中,房价上涨;2009年下半年年-2010年全年,房价上涨;2012、2015年险些要突破0,但基本都是在0以下,所以只有一二线出现了温和的上涨。三四线还是阴跌。2015年下半年-2018年年初,这是最近一段时间发生的房价上涨。

  从18年2月份以后,M1增速-M2增速持续为负,还是持续走低的。但请注意,到了2019年年初,增速开始走高,虽然也是小于0,但已经出现了拐点。

  这说明市场上流动的钱开始增加,信贷开始扩张。

  现在还远远不到房价要上涨的时候,但是已经可以说明,一二线楼市回暖,不是短暂的现象。

  3月小阳春也不简单的是季节现象。

  一二线回暖的趋势,已经正式确立。(来源:猫叔聊地产)

(责编:王赛)
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