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沈阳首场土拍“理性”开局 释放市场趋稳信号

2019-01-31 09:49  来源:沈阳日报  
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  2019沈阳开年的首场土拍,对于楼市有着风向标的意义。华润、金地、旭辉三大品牌房企抢先布局,展示了持续深耕沈阳的决心。没有去年几场土拍那样的火爆,也没有高溢价率,相比之下,这次土拍房企“理性”了很多。土地市场的理性回归也预示了2019楼市的一个基调。业内认为,综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的大势,刚性需求和改善性需求都有进一步释放空间。

  低调拿地三大房企理性布局

  2019年1月22日沈阳迎来开年首场土拍,金地以3500元/建筑平方米,总价3.64亿元夺得东望街-4地块;旭辉以4350元/建筑平方米,总价0.85亿元的价格夺得车辆段西地块;华润以4200元/建筑平方米,总价2.51亿元夺得青城山路北-3地块,首场土拍并没有部分市场人士预期的火热,三个地块溢价率不高。

  拿地的三家房企,都是出于整体布局的考量,低调理性入手。

  金地作为在大东深耕多年的房企,既熟悉大东市场和消费特色,也非常看好大东未来发展,此次新拿的东望街地块预计开春动工,产品与金地保利半山麓的高层和洋房产品形成互补。

  旭辉取得的车辆段西地块位于皇姑首府新区板块,属于二环内的城市核心区域,尽管目前产品规划还未对外透露,但旭辉此前在铁西核心城区的雍和府等项目,以及北站板块核心区位的旭辉铂宸府等,都是做出了“高端定位、高品质、精致”的特色,因而可以预测此次这一中心新地块,旭辉应该继续走品质化精品路线。

  青城山路北-3地块位于北皇姑板块,华润以4200元/建筑平方米的价格强势夺地,地块总价2.51亿元,地块与目前在售的华润置地翡翠城非常近,可谓互相呼应。

  华润置地翡翠城在北皇姑青城山路这一区域几年里,依靠品牌魅力和产品力,形成了非常好的口碑,并且区域的销售渠道、客群积累等都十分完备,近年品牌房企对这一板块的整体拉动效果明显。

  因此华润置地此次拿地是水到渠成,预计产品也会延续其翡翠城的旺销态势。

  “限竞”模式增多溢价率走低

  回顾2018年沈阳土拍市场,是政府控制土地出让节奏与房企土地需求旺盛的冷热交叠。2018年上半年,土地市场比较稳定,下半年土地开始采取限竞模式,挂牌土地增多,产城项目及具备特殊要求地块频繁出现,楼板价受此影响有较大波动。

  瑞达思云数据显示,房企的拿地热情在2018年持续升温,2018全年高溢价土地12宗,溢价区间为54.5%-138%,主要集中在浑南、铁西、于洪三区。政府调控及限购后土地出让手段、方式的改变,让房企虽然对优质土地仍有争抢,但是高溢价土地表现弱于2017年。业内分析认为,土地溢价率有所回落不仅因为政府的大力宏观调控(限价、限用途、增加配套要求等),还因为各大房企对于土地市场也相对更加理性。

  供略小于求支撑房价企稳

  从近期的土拍市场来看,沈阳房地产市场早已进入高资本、大品牌门槛的时代。

  沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析认为,“由于不少地块都有政府商业配比、配套标准以及开发商自持数量的要求,这要求开发商除了资金能力外,还要有更高水平的综合开发与运营的能力,这也意味着沈阳地产彻底进入强者恒强时代,即大品牌开发商主导的时代。”

  沈阳去年土地成交总量与近三四年基本持平,完全没有供过于求,这意味着市场需求平稳上升的基础上,土地供应略少于需求,将进一步支撑2019年沈阳房价平衡与稳定。沈阳日报、沈报融媒记者刘建玲

  2018沈阳土地市场的三个关键词

  关键词1:不均衡

  东部板块环线价值真空带

  2018年居住类土地累计公示65宗,供应面积475.5万平方米,全市完成供应计划,但细分至区域,浑南、于洪、沈河三区指标未完成;成交46宗,成交面积342.8万平方米,土地成交主要分布在铁西、沈北道义及浑南新城区域,而资源绝佳的东部板块沉寂背后,蕴含巨大的升级价值。2019或将是沈抚板块、东湖乃至棋盘山的实至名归年。

  关键词2:合伙人

  强强联合成开发新模式

  土地供给“存量为王”的时代迫使大型品牌房企或通过联合,或并购中小型房企间接“拿地”补库存。品牌房企强强联合,一起拿地开发新项目成为沈阳地产圈的一种新趋势。2018年沈阳共计有13个收并购项目,10个合作开发项目;其中恒大居首,共收并购4个项目;万科、金地、保利等知名房企的合作开发频频发生;融创等收并购项目遍布全市各区,主要集中在城市南北两侧。

  关键词3:涨房价

  规模恒定下土地端推动价格上涨

  2018年沈阳商品住宅供应量1301万平方米,同比上涨30%,成交1387万平方米,同比下降9%;成交金额继续上涨,但涨幅放缓;2018年商品住宅成交均价9174元/平方米,增长率16%,达历年最高。业内分析,待高价值土地入市后,在附加品牌的基础上,预计房价仍有上涨空间。

(责编:王赛)
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