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浑南势大竟然“左右”沈阳楼市大盘 2019年他会“浪”成“高危区”?

2018-12-10 09:46  来源:东北新闻网  
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  前11个月,沈阳商品住宅销售金额已过百亿,而在百亿销量的背后,却是市场对“金九银十”成色不足的担忧。也许,现在的沈阳,用“零度”形容更为合适。零度不是温度,而是一种状态,它是冰与水的分割线,也是市场转变的“临界点”。

  有趣的是,在这种“凝滞”状态下,沈阳各区的表现却是“横看成岭侧成峰”,尤其是当政策带来大背景的变化时,各区所受影响也多不相同,而城市整体的走向,更多的,与“销冠区”的表现更为一致。

  日前,沈阳各大数据机构陆续发布了1-11月沈阳商品住宅销售榜单,而这份榜单也可以说是2018年年度榜单的“预备役”,也是分析2018年沈阳市场情况的重要数据依据之一,更重要的是,从2018年1-11月数据来看,与其说2018年沈阳市场“跌宕起伏”,不如说是浑南的发展“左右”了沈阳的全年销售走势。

  浑南势大竟“左右”市场大盘?

  瑞达思数据显示,2018年1-11月,沈阳商品住宅备案总面积12628941平方米,备案总套数达128381套,其中,浑南备案347.3万平方米,稳居区域销冠,且销量几乎是第二、第三名的总和,占全市总销量27.5%,可以说,浑南的销量与市场状态几乎已经可以直接影响沈阳市场的整体状态了。

  从整体来看,进入2018年以来,浑南区的销售成绩始终“遥遥领先”于其它区,这一点不仅在与皇姑、大东、沈河等几乎已经“无房可售”的传统老区相比如此,在与经开、沈北等活跃区域、活跃板块对比中,浑南仍是最为活跃的。

  从单月数据来看,浑南销量惊人,而从土地、供应等方面来看,浑南的活跃程度仍远高于其他区域。据了解,2018年1-11月,浑南新增供应面积超过300万方,远高于沈北、于洪、铁西三大热门区域,与铁西、于洪两区总供应相差无几。

  值得关注的是,2018年,浑南不仅仅是销售情况最为活跃的区域,更是供应量最大的区域之一,1-11月,浑南共有12宗商住用地通过拍卖、挂牌等形式成交,成交面积仅次于苏家屯、沈北,也算是“土地大户”了。

  不难看出,2018年,浑南的活跃度几乎是其它任何区域都无法与之抗衡的,而在这样一组亮眼的数据背后,一方面是浑南的“生死”几乎可以“左右”楼市大盘走向,另一方面则是房企、购房者都扎堆涌入浑南,在为区域带来了无限机遇的同时,也带来了一定的泡沫,在一定程度上,可以说,浑南的投资风险也相对较大,也许这就是所谓的“区红是非多”吧。

  浑南“浪”成“高危区”?

  从瑞达思数据来看,过去一年中,沈阳商品住宅销售整体走势颇为“跌宕起伏”,其中数据起伏较大的几次分别是春节、与两次新政出台,而对比沈阳全市销量走势与各区销售数据走势来看,浑南销售趋势与沈阳整体走势最为吻合,说是浑南“左右”了沈阳市场的整体变化,也不为过。

  需要注意的是,虽然整体来看,浑南活跃度非常高,但如果从单月数据销售变化来看,浑南则需要“警惕”起来了。从过去11个月的单月销售走势来看,浑南在2018年卖出了“跌浪”的效果,销售情况起伏跌宕,落差十分明显。

  而结合2018年出台的政策来看,浑南两次销量大减主要出现在限购政策的出台和“升级版”限购出台后,可见浑南作为沈阳置业“概念股”受政策影响也是最大的。结合浑南库存量与新增供应量来看,正如此前所说,浑南属于高库存、高去化板块,换而言之,浑南库存量还是比较多的,一旦市场“转向”,浑南热销的态势放缓,那么浑南去化周期极有可能迅速攀升。

  对于浑南的发展,可以说是“成也萧何败也萧何”,其之所以活跃度居高不下,更多是因为政策利好不断,购房者对于浑南尤其是三环外发展预期十分看好,甚至吸引了很多“投资团”来此投资才形成了浑南2018年的销量暴涨。

  而另一方面,浑南两次销量“受挫”均是因为政策收紧,4月限购出台浑南迎来短暂小幅的销量下行,而8月限购升级后,浑南销量则是呈现了“断崖式下跌”,尽管在前两个月有所回升,但政策对于浑南的影响可以说是“显而易见”。

  不难看出,浑南作为活跃度最高的区域,其热销内核更多的是以政策、前景预期为基础的,一旦政策利好“断奶”,浑南销售情况极有可能出现“变数”。换而言之,如果是纯粹自住型购房者看好浑南居住舒适度选购,风险相对较低,但如果是纯粹投资型购房者,在选购浑南房源时,可能就需要谨慎出手了。

  2019浑南将进入“零度空间”?

  从2018年1-11月沈阳三甲板块销售趋势来看,浑南区属范围内的全运板块是受政策影响最为剧烈、影响消除周期最长的板块,不难看出,作为“概念股”存在的浑南,极易受到政策影响,且一旦不利因素出现,其恢复的周期相对较长。

  而从浑南整体备案趋势来看,这一“特质”又不那么明显,这与浑南各板块发展重点不同有着很大的关系。目前来看,浑南在2018年相对较为活跃、曾入围月度板块销量top20的的板块包括全运、白塔、东湖、浑河桥、辉山开发区(棋盘山)等,而由于浑南几乎将沈阳“半包围”,因此这些板块的发展可以说是“各成小世界”,对于政策的敏感度也各有不同,未来的发展潜力自然也各有不同。

  从2018年浑南各板块的表现来看,奥体板块(数据显示为浑河桥板块)将正式被划归入“老城区”,之所以这样说,是从土地供应、活跃楼盘数量上来看,这一板块已经逐渐进入“低供应、低成交”的阶段,未来可能将是二手房逐鹿的区域了。

  另一个2018“网红”,东湖板块则有可能进入“平销期”,也将成为零度空间的“代表板块”,这一点从板块的供地、在售均价上可见一斑,毕竟2018年几乎板块内的新增土地均已亮相,2019年仅一个纯新盘能够亮相,而从板块的价格走势来看,其价格已经达到一个“小高潮”,依靠新品入市进一步拉升板块价格的可能性不大,因此在经历了2017、2018年地价、房价“双翻倍”之后,2019年,东湖很有可能进入量价企稳的“新常态”。

  而2018年的“准销冠”,全运板块,可能在2019年“不走寻常路”,从2018年下半年来看,似乎全运板块已经进入量稳价平的“零度”状态,但前不久有报道称,2019年将有多条列车终点调整在沈阳南站,这有可能成为2019年全运板块发展的新的“增长点”,以弥补自贸区逐渐“带不动”的情况。

  这样来看,2019年的浑南,可能进入“分片发展”的状态,随着三环内土地开发殆尽,三环外全运、沈抚新城、棋盘山等板块均将进入新的“发展级”,但结合三环外的商业成熟度、公共出行便捷度、生活基础配套完善度来看,三环外板块更多需要靠利好政策“奶”,如果政策“奶不动”,那么纯投资,尤其是外地来沈投资,则可能产生一定风险。

  (来源:栋察楼市)

(责编:王赛)
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