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在沈阳纠结买新房还是二手房?这些区别你需要知道

2018-09-06 09:08  来源:东北新闻网  
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  沈阳全市限购之后,当我们还在担心房价会不会下降时,沈阳第33周销量数据发布之后,房价做了个俯卧撑之后破万均价达到10725元/㎡。

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  近期各区域成交均价/365淘房制图

  从上图中可以直观的看到沈阳各区房价最贵的还是和平区,其次是沈河区、浑南区、铁西区,这四个区也是目前的热点区域。房价涨幅的同时,购房者在购买房子的时候可能都会纠结,尤其刚需购房者可能会考虑到底是买新房还是二手房。新房和二手房有哪些区别呢?

  价格、学区

  二手房:提到新房二手房,最关心的莫过于房价。二手房房价并不像想象中低,根据最新的网上数据显示8月份二手房均价8714元/㎡,目前沈阳各城区二手房价有高有低,而学区二手房普遍在万元以上,最贵的甚至挂牌价达到3万。配套设施完善,家长们如果是为了子女入学,那么买二手房比较省心,但是要注意学区房的名额有没有被前房主占用了。

  新房:在价格上还是略贵的,在学区方面比起二手房来说,没有二手房稳妥。新房周边的配套设施需要几年的成熟期,尤其是学校,医院这样的配套设施更是如此。目前名校附近的房源多半为二手房。

  价格来看二手房更具优势,在学区二手房上面也更稳妥。

  交易条件

  二手房:业主出售二手房的前提条件,取得该房屋的不动产证,并且贷款结清了,房屋才可以上市交易。二手房不限购但是限售,本市户籍居民购买家庭第二套及以上二手住房、非本市户籍居民购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

  新房:开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得五证二书。沈阳市全市限购,本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上住房的,不得在限购区域内购买新建商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的,不得在限购区域内购买新建商品住房。本市户籍居民家庭唯一住房再次出售的,不予限售。本市户籍居民购买家庭第二套及以上商品住房、非沈阳市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。

  交易条件属于硬性要求,根据自身情况而定。

  首付

  二手房:办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。

  二手房首付计算方式:

  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

  贷款额=二手房评估价*70%(首次贷款额度可达70%,公积金贷款除外)

  新房:办理新房贷款时,首付款是按照购买时的市场价来作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。

  新房首付计算方式:

  首付款=总房款-客户贷款额

  贷款额=合同价(市场价)x 70%(首次贷款额度最高可达70%)

  按上述算法一套100万的房子(假如二手房评估价为80万),新房的首付为30万,二手房则需要44万(100-80×(1-30%)=44万)。对于存款少,偿还能力差的购房者来说选择新房可能压力会更小一些。

  贷款年限

  二手房:房龄在20年以上的房屋,通常就比较容易被银行拒贷;而房龄较新的房产就比较容易申请贷款,且贷款的年限也比较长。二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年,有的银行规定不能超过40年,也有的规定不能超过50年。

  新房:年龄越小,其贷款年限越长;反之年龄越大,贷款年限则较短。个人住房贷款的最长期限为30年。

  新房贷款年限更长。

  税费

  二手房:房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。房产证满2年的房子:主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

  新房:新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

  二手房由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样。

  区位、物业

  二手房:一般占据城市中心的有利位置,整体生活气息浓郁,在园区、户型和设内设计上可能就不尽如人意了。房龄较长的二手房绿化、车位等物业服务问题较多。

  新房:多数新盘在配套方面都处于完善阶段,在园区、户型和室内设计上品质高,体现现代、新中式等风格,物业服务等都会给购房者带来更好的居住体验。

  总的来说新房未来升值空间更大,适合能够长期按揭还款、有精神洁癖不接受二手房、看重长远发展购房者。二手房适合想早点入住、对家装等没有过高要求、购买学区房的购房者。

(责编:王赛)
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