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技术贴 | 浑南的房子最好卖?数据告诉你铁西的房子最好出手!

2018-07-10 10:04  来源:东北新闻网  
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  2018年已经过半,上半年沈阳新房市场滚烫收场。特别是6月28日那天,沈阳楼市火热程度几乎可以用“井喷”来形容,这一天注定成为了沈阳房地产里程碑的一天!

  01

  6月28日,沈阳8盘开盘,其中不乏新品首次开盘项目,比如华发全运首府、龙湖天璞、大都会公元等,所有项目基本以日光盘收场。甚至很多购房者没有买到房子失望而归。

开盘盛况是这样的......

对于当天的楼市,还有人编成了“段子”被朋友圈疯转刷屏!

  

  浑南龙湖天璞开盘,开盘即罄,单价14000!

  浑南远洋仰山开盘,开盘即罄!

  浑南信达万科城加推,加推即罄,用时3秒!

  浑南华发全运首府开盘,近3000人选1100套房子,开盘全罄,一楼顶楼18楼都罄!

  于洪碧桂园银亿大城印象新品加推四栋,开盘即罄!

  另一个楼盘开盘现场,

  PS:原谅王小姐找的都是广告图片,因为没有去现场,朋友圈也没搜索到原图。当然如果大家说算广告的话,我希望他们把广告费都结下,然后我就请大家吃中街大果!!!每人三根!!!

据说大都会公元开盘卖了5.5亿……

还有楼盘开盘,购房者因为没买到迟迟不肯离去……

也有购房者去售楼处,排号等下次加推......

有人说是我们天天说楼市好把房子炒高了,但是良心话,市场不好的时候开发商拼命说好,市场好了他们想说好也憋着不说,他们也怕树大招风......看图说话!!!

华发全运首府、保利云禧、龙湖天璞、信达万科城、碧桂园公园印象、碧桂园大城印象、大都会公元、远洋仰山,开盘的8个项目中从区位上看5个在浑南,浑南的火热已经无庸赘述。

  以上两张图片均来自碧桂园银银大城印象开盘现场

  02

沈阳中原研究发展部数据统计,2018年上半年沈阳商品住宅累计销售675.5万平米,同比下降13%;销售均价约为8654元/平米,同比增长14%,每平米增长了1047元。

从区域来看,2018上半年浑南区供应量最大,以126.47万平方米位列各区供应量首位,其次分别是于洪区和铁西区。

在成交量方面,浑南区虽然同比去年同期有所下降,但是在各区当中依然十分抢眼,依然是沈阳卖的最好的区域,2016年以来,浑南一直蝉联沈阳住宅销售排行榜榜首。

  随着楼市的火热,沈阳购房投资的热情也彻底被点燃了,然而投资要最终出手才能体现出投资价值。

  从芒果不动产上半年沈阳二手房交易数据来看,铁西二手房卖的最好,29%的二手房成交数据来自于铁西区,甚至是其他区域2到3个区域的和。

  而浑南区域二手房成交情况较新房来讲,可谓凤毛麟角,这与浑南整体交房时间比较晚不无关系,不过单从成交数据来看,目前铁西二手房更容易出手。

  铁西区四通八达的交通、便利的生活条件,特别是西部产业新城都让西部聚集了越来越多的人气,也成为品牌开发商眼中的香饽饽。

  包括像融创、金科、阳光城等有实力的品牌房企,首进沈阳均把铁西区作为了重点布局方向。特别是阳光城,首进沈阳便以楼面地价10000元/平方米夺得了铁西区云峰街南九路上的铁西装备地块,据线人爆料,阳光城最近物色的新地块还在铁西。

  从二手房成交数据来看,铁西区的二手房关注度最高,说明如果想短线投资的人群,或者铁西是不错的选择。当然如果从长期投资角度来看,浑南的空间或许更大,毕竟从整体均价来看,浑南较铁西来说更有优势。

  就二手房市场而言,房龄在6-15年间的房子购房者关注度比较高。

  一来,满5年可免的税款更多,

  二来,15年内的房子也不算老旧,客观的说,2005年以后品牌房企就陆续在沈阳开始了布局,所以房子品质也相对更好了,

  三来,这样的房子周边配套比较成熟,生活、交通都更加便利!购买二手房的很大一部分人群都是比较看重这个因素。

  王小姐走访了芒果不动产门店,也是了解到二手房成交的一些情况,一般房龄过长、面积过大或者过小的房源,相对比较难出手,所以在购买新房时特别是投资目的的人群,也可以以此来参考。

  另外,购买二手房也存在着一定风险,常规之外,大家要看清产权问题,看看产权是否明晰,鉴别问题房、查封房。

  随着最近2年大家投资买房热情的增多,据王小姐特意了解了最近两年二手房挂牌情况是否有变化,不过从目前市场上挂牌的二手房情况来看,被挂牌的二手房房龄与之前相比,并没有什么明显的变化。

  也就是说,大家投资的房子都没有出手;当然一是和入手的时间短可能还没拿到房证有关系;另外呢,大家可能也觉得现在不一定是出手机会,觉得或许还有上涨空间,或者没有达到自己的心理预期!

  市场上一般新房投资多2年以上出手,这样出手才会免征营业税等。所以这波投资的效果估计2年后再来看!

  就目前二手房市场情况来看,房主的挂牌价和成交价之间的差值在明显缩小,也就是说,议价空间在缩小!

  03

  两三年前,如果朋友让我推荐单价8000元左右的楼盘,我脑海里可以推荐的恐怕10个不止,而现在同样的问题给我,我能推荐的恐怕寥寥无几。

  现在大家都想买房投资,但是却不少人买的心惊胆战,不买担心错失了投资机会,买却又担心开发商用品质提升未来,沈阳房价是否透支了未来?又或者涨价才刚刚是一个开始?

  回答这个问题,用专家的逻辑是这样的:只要中国的城镇化还在进行,那么房子就会持续涨价,这是个刚性命题,谁也改变不了。

  2017年底国家有关部门数据显示,当前我国城镇化率达到了58.52%,按照预期应该要达到75%。目前,我国城镇化每年在以1.2%在递增,按照这个递增速度计算,12年后,中国的平均城镇化率才能达到75%,城镇化发展结束。

  那么,就是说从现在开始到未来的12年,中国房地产就依然有空间!

  那12年后沈阳的房价会如何?据自媒体“楼弹琴”冯掌柜判断,目前沈阳房价年均涨幅超过20%,12年平均涨幅会达到240%,也就是说,那时候沈阳商品房屋均价将达约21000元/平,城市主区房屋价格将在5万元/平左右,中心区豪宅房价将会在8-10万平之间!

  沈阳楼市是否真能达到如上预期暂且不说,不过单从目前来看,王小姐依然觉得四类房子一定会有上涨空间。

  一、潜力区楼盘

  比如于洪新城保利海德公园,讲真,我也觉得这个项目我提的有点多,但是我确实觉得好,至少售楼处的小姐姐,我每次去的时候都无限制的给我续水!!!这次我不说产品听区域发展理由!你可以这个区域楼盘随便看,看完你肯定还选这儿!!!

去年沈阳“一河两岸”的战略决策,让品牌房企在于洪新城沿线集中布局,旭辉、招商、美的、加上原来的万科、保利、恒大、阳光100、碧桂园,于洪新城一下子迎来了高端住区时代。

该板块依城临水,东部与和平交界,西、北两面和铁西新区相连,南隔浑河与浑南新区相望,这样看,于洪新城连接着沈阳目前最热门的三个区域,南阳湖大桥的开通后,于洪新城与长白实现了无缝对接,南岸长白岛的价值已经有目共睹,被赋予沈阳陆家嘴的地方如今已经寸土寸金。而隔岸相望的于洪新城被视为崛起的沈阳新“外滩”。

  PS:图片为近两年该区域及周边拿地价格,华润做了新地价格位置示意,但项目实际归属于张士板块,属于铁西经济技术开发区。

  我们从图中地价走势就可以看出该区域的热度,为啥推荐保利海德公园项目一目了然,高层精装8500-9000元左右,精装洋房也就11000左右比周边新品推出的高层价格还要低。

  二、大盘首开楼盘

  比如,浑南的华发全运首府。还记得曾经中海和平之门大盘首开的价格么?没记错的话,5500-6500左右(应该是清水,如果说错,欢迎留言指正)。现在在售精装高层均价16500元每平左右,这个数据告诉你,什么是大盘红利。房子越卖配套越成熟,越卖价格越贵,所以大盘越早买越合适,而且开发商为了给后期产品打样,产品肯定做的也会很好。

就好比融创城,要作为沈阳融创第一个交付的项目,要做为标杆打造,首期去年卖的价格洋房不到6000元每平,今年开发商又引的勋望小学,不仅如此,已经做好的产品外立面听说为了更高端,又重新做了。融创在全国可是以豪宅闻名的。把产品附加值算里,我都觉得开发商会亏到,当然后期的利润肯定是要从后买的人里找回了,毕竟开发商是商人,是以赢利为目的,这就是前期买的大盘红利。

  同样作为百万平大盘的华发全运首府,目前刚刚入市,所以这无疑是购买的好时机,两三千组家庭近5000人抢购推出的1122套房源这都将成为教科书案例,而且开发商没有启动广告宣传,正式售楼处还没盖好,现场据说售楼员就400人!!!

  而目前像华发全运首府这样的楼盘,市场上可能不会再有,从最近两年沈阳土地市场供应来看,2017年沈阳全年土地总成交面积才239万平,47宗地块的总和,最大成交苏家屯一宗地块141853.79平方米,去年沈阳土地成交大户华润,全年通过土地拍卖成交的6宗地块,总面积289090.93平方米。所以像这样百万方大盘基本不会再有。这样的大盘红利基本也没有了。

  三、核心区域限价或限购楼盘

  本轮,楼市调控力度空前,特别是沈阳在限购、限价政策的执行。所以即便前段时间住建部再出杀手锏,打击楼市过热打击楼市乱象点名的30个城市中,沈阳没有在列。

  因为限价的原因,让很多楼盘成为了价格洼地。比如华润翡翠城二期高层均价一度在7200元每平左右。而华润在沈阳其他楼盘的价格至少加3000!或者加2个3000!!加3个3000都有对应的项目!!!

  而信达万科如园更是开盘开出了惊喜价,精装高层入市价格仅18000元每平方米,而车程3分钟左右的金地教育学院地块,年底拍出的地价每平都已经12900元了。

  信达万科如园原本业内预测入市高层价格在20000元-22000元左右,结果高层开盘均价仅有18000-19000元左右,真是意外!

  单从位置看,项目与万科铂萃园相邻,南面就是文萃路小学,五星级酒店、高端消费旗舰店、盛京大剧院、奥体中心、展览馆等城市核心配套全部都环绕在项目周边,而且产品又是万科TOP级标准。

  也难怪项目从传闻5月份预期开盘时间一直持续到6月份才开,基本就是与限价政策有关,开发商肯定原本的报价房产局没批过,又重新报价,有可能又没批,最终报的这个通过价格开发商都会心疼!!!100%是这个原因!!!

  目前旁边万科铂萃园尾盘在售,媒体相关网上价格显示均价23000元每平。等万科翡翠滨江价格出来了你再对比看如园价格,不过据说高层只有232套,洋房好像23套,你再回来看不一定能有!!

  四、资源型楼盘

  比如河景房,资源具有不可复制性,如享受公园楼盘,河景房,特别是河景房资源更具稀缺性!

  像越秀星汇云锦的高层价格从2015年均价13000元每平的价格,到现在基本卖到了18000-24000元左右,可以看出河景房的市场行情,还有新世界的河景房也是如此。

  讲真,如果不是我审美问题,那就是开发商房子卖的太好,没时间拍图片,我确实找不到更好看的越秀星汇云锦河景房图片了......

  像阳光100凤凰湾,坐拥浑河一线河景,周边生活配套成熟,河景大宅单价11000元左右就很值得出手,不过听说剩不多了,毕竟这块地已经拿了十几年,卖了十几年了.......

  另外像华润长安里河景洋房的价格12500元左右,据说也是火到一房难求的局面!

  在长白岛,万科曹仲路南地块也刚刚命名为万科翡翠滨江(上面提到),是继上海万科翡翠滨江、北京万科大都会滨江后,万科打造的第三座翡翠滨江系高端产品,该产品入市后预期也会产生不小轰动!也会成为沈阳河景房最高端的代表!

(责编:王赛)
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