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不怕踏空怕套牢?房企晋级战遇拿地智商关

2018-04-09 09:43  来源:中国房地产报  
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  不拿地会死,但拿错地、踩错城市发展节拍,则意味着房企将错失行业晋级机遇,甚至会被套牢。

  在城市群经济呼啸而至的今天,简单划分的一二三四线城市分级模式逐渐成为“过去式”,更多房企开始注重城市群逻辑的布局,着眼点已经转移到围绕着城市群展开的中心城市、卫星城市的划分方式。

  从今年一季度各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中西部地区则成为开放新高地。值得注意的是,粤港澳大湾区正在成为房企布局的新重地。以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局,外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。

  从城市选择上看,今年一季度土地出让金最高的前十大城市均为热点一二线城市,这十大城市分别是:杭州、北京、苏州、武汉、佛山、济南、重庆、上海、广州、天津。

  一季度全国40个大中城市中有20个城市出让金同比增加,涨幅前十中仍是以二线城市居多,如福州、青岛、杭州,一线城市中仅北京入围。

  当然,也有不少房企将拿地重心向三四线城市下沉,但主要是城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市。而对于一些缺乏经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市,房企还是比较慎重。

  城市群:房企拿地新重地

  在世界最大的六个超级城市群中,中国只有长三角城市群上榜。按照国家发改委和住建部联合印发的《长江三角洲城市群发展规划》,目标是到2030年,将长三角城市群打造成具有全球影响力的世界级城市群。

  受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角区域一直以来就是众多房企投资布局的必争之地,土地市场持续火热。这一城市群中的上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、台州等城市,都是房企拿地的热点城市。

  中指院数据显示,今年一季度,长三角地区TOP10企业拿地总额高达1014亿元;中西部和珠三角以702亿元和665亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少等原因,拿地总额位列第四位,为625亿元。

  从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。

  碧桂园在长三角、珠三角、中西部、环渤海这四大区域均大量拿地,总额高达364亿元,高居榜首。龙湖地产在长三角区域拿地185亿元,在珠三角区域拿地42亿元,在环渤海区域拿地52亿元,在中西部区域拿地62亿元,四大区域合计拿地341亿元。保利地产在长三角、珠三角、中西部地区均大量拿地,总价值222亿元。万科地产在珠三角地区拿地49亿元,在中西部区域拿地158亿元。

  而世茂、福晟等房企则分别在长三角及中西部城市群房企拿地金额TOP10榜单中出现1次,布局较为集中。

  粤港澳大湾区正在成为房企布局的新重地。今年两会政府工作报告中明确提出:“将出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。”粤港澳大湾区位于我国珠江通往南海的重要出海口,涵盖广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区。粤港澳大湾区所形成的影响将不仅局限于区域内,其影响可能在更广泛的地理空间上发酵。

  自2016年起,有不少执行高周转、快速扩张策略的房企大举进入粤港澳大湾区范围,如融创、阳光城、龙湖、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。旭辉控股有限公司主席兼执行董事林中也表示,2018年,旭辉将加大在粤港澳的投资力度。

  城市选择:一二线城市仍是拿地重心

  从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。如长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重庆、武汉、成都等,珠三角的广州、佛山等,以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交都非常活跃。

  根据中指院数据,今年一季度杭州以923亿元的土地出让金位于全国土地出让金TOP20首位,同比增长284%。北京和苏州土地市场依旧火热,分别以573亿元和459亿元的成交总额占据榜单第二、三位,同比分别增长166%、141%。

  在龙湖2017年全年销售额中,杭州以超过200亿元的销售额成为贡献最大城市,良好的销售业绩,也促使龙湖积极在杭州拿地补仓。九龙仓一季度拿地总额也分别出现在杭州和苏州两城榜单前十。2017年度业绩发布会上,九龙仓方面明确指出,2018年拿地重点布局城市将集中到6个,其中就包括苏州和杭州。

  土地规划建筑面积方面,武汉以1281万平方米跃居土地出让面积榜首,青岛以1247万平方米位列第二。

  3月20日,万科仅在武汉一城一天内拿地三宗,包括一宗19.59亿元地块和同保利34.86亿元联手拿下的两宗地块,万科单日三地块总拿地额近40亿元,拿地势头不容小觑。

  一季度各城市继续深化调控政策,增加住宅用地供应,上海、杭州、南京等地积极推进“购租并举”住房体系,加快租赁、保障性住房的发展建设。成都、杭州、重庆、北京、武汉、上海、深圳7城市的今年一季度的住宅用地供应量超过去年同期,重庆、武汉、杭州分别以317万平方米、313万平方米、175万平方米的住宅用地供应量排名中国城市前三位。

  “如果让我来选投资房地产的城市,第一武汉、第二西安、第三成都、第四郑州、第五济南、第六怎么排都可以了,合肥、杭州、天津等等都要排,一般城市昆明、南宁、南昌,我看现在都不错,当然北京还是有选择性机会,广州也有选择性机会。”绿城中国CEO曹舟南表示。

  “我们今年拿地目标不低于300亿元,各个区域都有。但是主要集中在长三角、大湾区、京津冀这三部分。”禹洲地产董事局主席林龙安表示。

  部分环经济圈的三四线城市亦受到房企青睐。“随着一线城市土地供应减少,旭辉会关注环京、环沪等都市圈的三四五线城市并展开布局。”旭辉集团总裁林峰认为,土地储备重点是地价回落的城市和二三线城市,拿地的关键是要发现城市最好的价值窗口期。

  “踏空不会死人,套牢才会要命,不选错是重点。”林峰说。

(责编:王赛)
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