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金阳板块 隐于城南高端生活住区

2017-11-13 22:20  来源:东北新闻网  
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  2017年沈阳土地市场经历了半年土地停拍,在8月15日重启之后,市场关注度持续飙高,加之多家开发企业面临土地储备不足的问题,沈阳土地市场正式开启了血淋淋的亲身肉搏战;通过《2017年沈阳土地拍卖成交地图》看,土拍市场共出让土地46块,其中浑南占16个,比较受开发商追捧,其次是铁西;但随着城市发展不断外扩,城市各区热度发展明显不均,而南部潜力毋庸置疑,热度率先蔓延至三环以外区域;为此从环境、规划、房地产市场现状、产品结构等方面进行详细透视,寻找板块价值提升背后的逻辑。

  浑南新城位于沈阳南部,金阳板块位于其2-3环之间,土地属性非常稀缺;2017年从各区成交榜上看,浑南以333万㎡成交量,位居各区之首,其中有6个项目进入全市TOP20,骄人战绩背后,预示着去化周期变短,巨大的需求市场也急需强大的市场供应,而新增产品就变得极为稀缺了; 2017年全市主基调“去库存”,供少需旺,导致城市库存周期快速下降,2017年10月浑南商品住宅成交均价8544元/㎡,已高于全市住宅均价8392元/㎡,同比增幅达22%。

  浑南,城市未来“新中心”,宜业宜居宜生活

  浑南新城前身为沈阳高新技术产业开发区,始建于1988年,是国务院首批批准的高新产业技术开发区,2001年沈阳市委,市政府做出在高新技术产业基础上,建设浑南新区的战略决策。浑南新城空间布局非常清晰,以“十字轴”型进行规划设计,南北轴为功能轴,东西轴为生态景观轴。在南北轴上,由北向南依次摆布公园、行政中心、市民广场、科技文化中心(包括剧场、美术馆、科技大厦、文化大厦、音乐厅、图书馆、科技馆、档案馆)、会议中心等城市功能的设计。在东西轴上,设计为生态廊道,排列着各种主题的带状公园,突出了景观、绿色的特点。

  未来的浑南新城,肩负多重使命:世界第三代城市典范、东北亚智慧新城、国家中心城市门户、沈阳经济区核心城市。他也将成为沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽。

  2010年沈阳市宣布大浑南开发建设全面启动;

  2013年沈阳全运会举办,随机以全运命名的板块诞生,成为沈阳房地产市场最具潜力的发展新秀;

  2015年,沈阳市府正式南迁,沈阳南部形成一廊两翼战略发展布局;

  2017年,重磅利好自贸区落户,浑南迎来爆发式生长。

  宜业:财富靴子落地,4月自贸区正式挂牌浑南

  中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区实施面积29.97平方公里,地跨浑南和苏家屯两个行政区,将重点发展装备制造、汽车及零部件、航空装备等先进制造业和金融、科技、物流等现代服务业,提升国家新型工业化示范城市、东北地区科技创新中心发展水平,建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地。

  截至10月10日,沈阳片区政务服务中心累计接待各类咨询77237人次,受理审批服务事项73534项,办结73534项,办结率100%;预先核名12953户,新注册企业10644户,注册资本949.84亿元人民币。其中,内资企业10557户,注册资本910.83亿元人民币;外资企业87户,注册资本5.75亿美元。同时,沈阳片区公布第二批政策清单,涉及政府职能转变、贸易促进、投资便利化、金融领域开放等方面共95项改革事项。

  宜居:绝佳的生态环境,城市公园生活体验

  未来五年内,浑南根据新建街路建设情况,针对道路、管网等配套设施全部完成的街路进行街路绿化,计划完成绿化面积100万平米,栽植乔木8万株。对浑南新城内“三公园、两河、道路绿化”已完工程进行景观提升,涉及面积11.98平方公里,计划栽植乔木4万株。

  目前,浑南新城三大主题公园,莫子山公园、白塔公园、中央公园俨然已成为城市标志。其中浑南新城中央公园更是以其独特的自然环境与地理位置,成为浑南新城乃至沈阳市的景观新亮点。

  中央公园:位于沈阳浑南新城核心位置,总占地面积115万平米,公园南北长4.5公里,东西宽310米,是浑南新城绿地景观系统中最重要的组成部分,也是城市的绿肺。公园在规划设计上,延续了沈阳故宫-奥体中心的空间轴线,与城市历史文化脉络相承,展现了新城与老城之间的和谐统一。公园建设突出湖水、生态、艺术等景观特点,设计大气简洁,线条硬朗,一条水轴贯穿南北,充分调动市民的亲水性,让市民感受不同类别的水之乐,为市民休闲娱乐提供了新的去处,体会桃源般的美景。

  宜生活:交通路网、配套、教育全面升级

  内外交通路网全年升级(轨道、桥梁、路网、高铁、航空)

  未来5年,沈阳浑南规划建设5条跨浑河通道,包括文溯桥、东塔桥、长安桥、高坎桥、金阳隧道。此外,浑南还规划新建全运五路、长安街等21条主干道路;轨道交通要建机场快线和东部旅游线;桃仙机场还将扩建,同时,沈阳到北京的高铁也将在2019年全面启动;

  配套,城市生活发动的引擎

  2015年沈阳市政府搬迁至浑南,浑南成为新的行政中心。随之企事业单位的集体入驻,也为浑南的发展打下良好的基础。其中医疗卫生事业扎实推进,共有医疗机构312个,其中三级医院2家、二级医院2家、一级医院20家,覆盖城乡的分层诊疗网络体系基本形成。

  文化体育事业蓬勃发展,省科技馆、省博物馆、省档案馆、省图书馆、市青少年宫等一批省市文化场馆坐落浑南。

  商圈对于区域板块的横向发展起到决定性的作用。所以,浑南从宏观的持续发展角度出发,部署了几大商圈:奥体中心商圈、长白商圈、21世纪广场商圈、新市府及新南站商圈等,目前奥体、长白、21世纪均已步入成熟期。

  学区,区域发展的“定心丸”,2020年全区新增学校36所

  作为向区域未来发展培养原生动力的源泉,学区也是区域发展的一大重要因素。2020年全区新增学校36所,其中小学19所、初中11所、高中6所,新增幼儿园16所。普惠发展学前教育,加大公办学前教育投入,提升办学品质,降低收费标准,力争增加公办学位2000个。优质发展高中教育,启动名校与沈阳附属高中合作办学,创办域内第二所省级示范高中,扩大优质高中资源总量,实现全区50%以上的高中学生就读省级示范性高中。

  目前,区域内已有浑南二小、浑南三小、浑南一中、育才中学等多所优质学区。

  规划利好和人口南移,城市高端住宅聚集区

  板块潜力大,各大房企必争之地,高溢价、难获取

  浑南城市未来“新中心”规划方针,市委市政府南迁落地,区域引来更多开发商的关注,2017年至今,土拍共出让9块土地,其中7块住宅、2块商业;815土拍重启后,获取竞争较为激烈,并在限价的背景下,增加较多的附加条件,这无疑是增加了房企开发难度及成本;8月15日,华润以楼面价6000元/㎡、配建12班幼儿园、11000㎡公建获取浑南其仕北地块;9月,一宗位于新市府板块核心的商业地块最终以152轮次,226%高溢价率被华新联盛获取,成交单价为7140元/㎡,创沈阳楼面新高,10月26日,龙湖再以6500元/㎡获取格林北地块;未来区域将会持续放出土地,均集中三环外新市府板块,且竞争仍将持续激烈;

  一方面,高地价可以推高片区的房价预期,但更引人关注的是,在板块已实现产品类型全覆盖的情况下,高地价项目的定位问题,开发商在拿地之前还需根据自身的产品优势与片区特征进行匹配,须审慎再审慎。

  城南,当长白、奥体、大学城、21世纪板块供应枯竭,你还能去哪?

  红色区域代表发展成熟,房产供应枯竭区域

  新市府板块:未来城市发展主轴方向,位于浑南三环外;随着区域内市政配套的日趋成熟,交通出行便利性不断的提升,配套的不断升级、完善,区域价值开始被认可,另外,三环内成熟区域房产开发接近尾声,且无土地供应,房产供应即将进入枯竭期,目前三环内在售项目价格主力集中在11000-12000元/㎡,客群主要以刚改、改善为主,刚需客户需求开始外溢;2017年,市府板块价格随着新项目入市,不断被刷新;5月恒大盛京印象首开,均价8500元/㎡(精装),9月恒大御峰首开均价9000元/㎡(精装),且业绩表现突出,截止目前业绩额均破10亿;在此之前,板块内项目均价普遍集中在6500-7000元/㎡;

  金阳板块:与奥体、长白、21世纪板块是同期开发,万科早期新榆公园便坐落于此,但因路网不便,其成为了南部少有的隐形区域,但随着金阳大桥的开通,缩短并提升了其与浑南中心区域的距离,板块价值被逐渐唤醒;随着金阳隧道工程的启动,还将缩短与老城的距离,隧道南起临波路,向北通过地下立交桥互通南二环,打通省委、太原街至浑南新城20分钟车程新通道。

  目前来看,金阳板块虽地处南部三环内,但因为长期缺乏高品质开发项目,导致其长期被忽略,市场认知度偏弱;随着金阳大桥通车、金阳隧道工程的启动,板块认知度、价值度、热度都会有直线上升,其也将成为老城南溢改善人群的最佳选择;

  金阳板块,高端生活住区静待开启

  金阳板块可共享奥体、长白、21世纪、新市府四大商圈配套,同时又占据沈营大街、南京街、金阳大街的优势资源,距离沈阳市政府直线距离4.5km,约10分钟车程,良好的区位优势使沈营路成为中心板块。金阳板块占据浑南周边的优势资源,如作为高新产业齐聚的东软软件园、新松机器人,医疗配套上更是有集医疗、教学、科研、预防等一体的东北国际医院和陆军总院浑南分院;沈阳理工大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院、东北育才等名校齐聚,众多企事业单位集聚将产生强大的吸引力,也会带来高知人群的进入,使区域成为吸引高端人群的肥沃土壤。此外板块内品质地产项目不多,也使得金阳板块极具稀缺价值。

  在大浑南整体区域受关注、多重利好政策加持的前提下,金阳板块借势区域优势和众多红利,将成为下一个高端居住区。2017年万科落户金阳大街板块,为该区域提供了又一处高端品质住宅,也为该区的高品质生活提供了又一模板。万科发现,在距离沈阳10398公里的、差13小时,但是相同维度的北美,有一个叫做波特兰的城市,它以自己独特的四季生活以及艺术之城的质感成为很多人追寻的目标。

  万科深谙建筑之精髓和生活之美学,将这种对艺术的美感原味移植到沈阳,并打造出属于万科特色的高端产品系——翡翠系,并给它取了一个很有内涵的名字——翡翠四季,一座具有波特兰新英格兰风的高品质住宅。

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(责编:王赛)
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