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当房地产遇上大数据

2017-09-01 11:34  来源:中经城事  
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  近年来,随着新的科技革命浪潮及O2O发展模式的袭来,随着租赁市场频繁获得政策利好及新生代消费群体的不断兴起,道路密集度与消费活力存在何种关系;一线城市置换型家庭何时需求最旺盛;男性与女性在购房时存在哪些差异性,数据也成为房产中介们实现转型与挖掘竞争力的风口。

  虽然未来租赁市场发展空间巨大,但也困难重重。链家研究院院长杨现领在日前举行的2017城市大数据高峰论坛上表示,租赁的本质在于运营,而运营的核心在于服务,因此租赁本质就是基于人的服务,要想建立系统、规范的标准化服务体系,在国外已经成熟发展的机构化运营成为借鉴之道。

  据了解,美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30%,日本超过80%,而我国目前尚不足2%,未来发展空间巨大。

  大数据显示,当孩子6岁时一个家庭的置换需求达到高峰;换房迁入迁出比低的板块,增加相关配套与其成正比关系;此外,道路越密集、十字路口越多,与消费活力、城市居住也存在着各种紧密关系。

  上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭教授指出,这些大数据放大到城市管理中,更加成为影响购房决策的因素。比如,地块更新会使周边受到影响的居民更换通勤起点的概率平均提高3.15%,通勤起点距市中心的距离变动平均增加约1624米;公共服务资源过于集中加重交通需求。

    除此之外,链家还通过刻画新生代消费群像,分析购房者性别年龄、收入、家庭状况、需求偏好、消费习惯等数据,以数据搭建购房者个性化需求指标,更好地为他们提供服务。“当一位用户来到链家,我们会采集多达从176个标签维度,全面了解用户的需求,整合亿万大数据为每一个用户构建专属图谱,通过KNN、关联规则、聚类等算法,链家大数据能够解构出这位新用户的需求可能”,陈泽帅表示,之后,链家会采用数据挖掘和机器学习的方式,为用户推荐专属的经纪人,以及提供相关的个性化找房服务。

  摩拜华东区总经理姚呈武就表示,通过对摩拜后台的数据进行分析,可以对上海公共交通的覆盖率、道路规划等情况做比较深入的了解。比如,上海中环之外,地铁公交覆盖有盲点,这里就是单车最受欢迎的地方;51%的摩拜活跃在地铁周边,仅次于公交,摩拜加地铁、摩拜加公交已经成为上海民众出行最主要的交通组合。

  摩拜通过大数据来统筹单车的投放,自如也在通过数据调整自己的产品品类。上海自如总经理周艺君分享到,借助对客户数据模型的建立,自如能够深入洞察租客的需求,从而推出精准的匹配产品,在这个基础上,形成了自如友家、自如整租、整栋公寓等丰富的产品。

  近年来,租赁市场频繁获得政策利好,不少开发企业也纷纷转型进军租赁市场。

  在大数据分析的基础上,杨现领提醒道,不是每一个城市都要发展租赁市场,“新房还在去库存,回头又做租赁市场发展,甚至那新增用地做租赁开发,我认为这是有问题的,只有那些经营库存非常短缺,人口静流入非常快,而且房价很高,这个城市它才需要来补充租赁的供给,要不然会产生新的租赁的不足”。

  大数据显示,租赁市场中客群为中等收入水平年轻人,他们通常以合租为主,人均居住面积在10-20平方米之间,租金支出集中于1500-3000元。无论是国内一线城市还是国外国际大都市,人均租赁面积均小于人均居住面积,租金相对房价涨幅更平缓。

  在杨现领看来,租赁的发展不会出现爆发式,租金的增长也不会出现爆发式。其中的原因在于,租金的需求未来很长一段时间是单间需求,“今天的年轻人压根付不起超过20平方米的,所以租赁面积大概不超过20平,在其他城市会更低,所以在高房价高土地成本的城市,租赁很可能就是一个合租为主导的状态,这个时候我们相对来说不能理性的消费体验,而不是追求更大更好的”。

    “今年很多开发企业冲进来说要做租赁,要开发新的用地做租赁,我认为这是一个挑战,但实际上运营是一个急不得、快不得,它的核心是租赁的运营跟租赁的服务,这是需要管理大量人员的。”杨现领表示。

(责编:蔡静静)

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