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奥体东低密新地块亮相 未来售价注定破万

2017-07-11 09:23  来源:东北新闻网  
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  上半年,沈阳土地市场在经历了年初的小高潮后突然沉寂,就在人们都等的焦虑不已的时候,沈阳土地市场终于在下半年重新开启,将于7月26日同时推出6宗地块,可谓是“出手大方”。

  公开资料显示,这次即将出让的6宗地块中,有两宗地块位于铁西经济技术开发区,三宗地块位于浑南区,一宗地块位于于洪区,其中浑南区三环内奥体东板块也将有一宗住宅用地出让,十分抢眼,该地块起拍价3000元/建筑平方米,由于地块位置较好,且容积率较低,一旦成功出让,未来售价破万也许“不在话下”。

  地块周边配套

  奥体东新地亮相谁将与恒大、其仕为邻?

  该地块宗地编号HN-16008。地块名称GN-WJ-04-13-1,地块规划用地性质为居住、商业,土地面积86531.79平方米,规划容积率为不大于1.7且大于1.0,与此同时,公开资料备注容积率指标含地下商业建筑面积,地下建筑面积以扩初方案审定为准,商业比例为不大于%,切下浮不超过2个百分点,起拍价为3000元/建筑平方米。

  根据沈阳市规划和国土资源局发布的公开资料显示,该地块东至确定用地范围界限,南至确定用地范围界限,西至长安街东侧规划绿线,北至沈抚二号线南侧道路红线。根据相关工作人员提供的信息显示,该地块西侧最为临近的已通行道路为恒大江湾西侧的祝科东二街,地块南侧道路尚未正式通车,而其南侧其仕盛和祥等项目门牌均为浑南中路。

  与此同时,根据相关资料找到了该地块具体位置,经过实地勘察发现,地块围挡已经立起,且为净地状态,而其西侧与恒大江湾北区相连,南侧与其仕盛和祥隔街相望。目前其仕盛和祥与恒大江湾间道路尚未完全贯通,如果想到达该地块只能走行祝科东二街或是格林阳光城东侧在建道路前往。

  坐享其成?周边社区配套基本完善

  根据实地勘察发现,恒大江湾东地块西侧紧邻恒大江湾,南邻其仕盛和祥,目前恒大江湾已经入住,其南、北区之间道路已经通行,且社区底商均已营业,社区基本生活配套相对成熟。

  从实探情况来看,目前恒大江湾南、北区之间道路为东西向,西侧与祝科东二街交汇,几乎所有底商均已营业,不仅有果蔬超市,而且有知名连锁餐饮店、连锁超市、连锁药店等社区生活店面均已营业。

  值得关注的是,区域内不仅有果蔬、餐饮店面,而且区域内幼教方面也正在蓬勃发展中,目前恒大社区周边已经有多家幼儿园已经营业,且有双语幼儿园正在营业中。

  公共交通亟待发展

  交通方面,由于恒大与其仕之间的道路尚未完全贯通,因此无法直接从沈抚大道北行抵达地块,而是需要绕行祝科东二街等其他道路方能抵达。

  与此同时,沈抚大道虽然沿途有公交、有轨贯通,但距离地块最近的有轨5号线需步行800多米,距离最近的公交站其仕盛和祥站,需步行800米,且仅有155、275两条公交线路,而如需乘坐更多线路,则需步行1.1公里至杨官站。

  虽然现在共享单车十分盛行,但并非时时都可以“扫”到单车,在该地块周边实探时,从格林阳光城东侧行至恒大江湾最西侧,约1.2公里的路上,仅在其仕盛和祥北门佐客超市附近发现共享单车较为集中,其它处共享单车并不多见。

  学校就在家门口?

  教育方面,地块周边不仅有多家已经营业的幼教机构,而且在恒大江湾西侧有东湖学校教育配套。

  值得关注的是,地块东侧有一宗教育用地,在现场发现,目前该教育工地已经有多栋建筑已经封顶,且门窗均已安装完成。根据该工地外围围挡上的信息显示,该教育用地预计将建设沈阳建筑大学附属小学。

  从工地施工情况来看,进展并不快,但工地仍有工作人员出入。

  3000块稳赚不赔?

  整体来看,奥体东板块可以说是继奥体之后,浑南又一热门板块,区域内最早发展完善的建筑大学板块现在已经基本发展成熟,而板块内金地滨河国际等项目二手房价格较之当年新房出售价格几乎翻倍。

  而从该地块的“邻居”们来看,此前恒大江湾项目均价基本达到7800元/平方米左右,现在,其二手房价格几乎与新房价格持平,其仕盛和祥高层均价在6800-7800元/平方米,有61-117平方米两室、三室等不同户型在售。洋房成交均价在9000-9500元/平方米左右。

  地块西侧恒大滨江左岸一期、二期均在售,均价约在8300-9000元/平方米之间,在售产品面积段在85-139平方米之间。地块东南侧的格林阳光城高层均价7300元/平方米左右,在售产品在48-86平方米之间,目前所剩房源不多。

  从楼面价来看,“邻居”恒大滨江左岸(GN-YG-02-05-1地块、GN-YG-02-05-2地块)是2016年3月被恒大竞得的,两宗地块楼板价均为1660元,地块总价达9.9亿。

  值得关注的是,这次出让地块为三环内,二环旁地块,而自2016年下半年起,浑南三环外地块楼面价就已经开始向3000+靠拢了。

  资料显示,2016年7月,浑南三环外两宗地块亮相,其中恒大盛京印象(GN-SW-02-24地块)楼面价达2100元,恒大御峰(GN-SW-02-20地块)楼面价已经达到2320元。

  2017年1月,浑南三环外再次有地块出让,而被金辉竞得的GN-MZ-02-08地块楼面价已达3520元。该地块目前起拍价为3000元/建筑平方米,虽然相较于恒大滨江左岸地块楼面价暴涨,但与浑南近期出让的其它地块楼面价相比,还是“出价有理”的。

  而从近期浑南房价的走势来看,即使地块未来楼面价破4,也并非完全没有机会。

  奥体东或再现低密住区

  之所以说该地块未来潜力巨大,一方面是因为浑南区整体房价趋涨,另一方面与地块的“天然条件”也有关系。从地块容积率来看,未来极有可能成为版块内为数不多的纯洋房社区,而从区域内在售洋房产品的价格来看,未来该地块产品破万不无可能。

  有趣的是,从今年出让的几宗地块来看,容积率出现了明显的变化。

  正如此前沈阳万科总经理肖劲先生所说,2016年以来,沈阳出让的地块容积率普遍下调。前几年,沈阳出让的土地容积率都比较高,最高的接近6,后来基本在3左右。大约从前年开始,万科获得的土地大约在2,有的还低于2。容积率的降低,也给企业做洋房提供了很好的条件。

  尤其是2017年年初,出让的几宗地块中,多数地块容积率都比较低,而获得地块的许多房企也均表示将做洋房产品,而在这次出让的几宗地块中,除却一宗商业地块容积率为不大于8.5外,其余地块容积率均在不大于2以下,考虑到地块开放进度与沈阳冬季不利于施工的情况,不仅2017年沈阳要过“洋”年,也许2018年,沈阳还要继续过“洋”年呢。

(责编:王赛)
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