房子对很多家庭来说是重资产，只要涉及置业问题，大家都很谨慎，就怕“房财”两空。特别是二手房交易时，如果买家需用首付先帮卖家还清贷款，会更担心，万一卖家反悔怎么办？

在二手房交易过户中，“转贷”问题是普遍存在且困扰买卖双方的难题。沈阳的马先生全款买了一套二手房，在替卖家尹女士还清了贷款后，遇到了政策上的变化，如果想要顺利交易过户，只能再等三个月。在这三个月，马先生如坐针毡，“房子是卖家住着，房产证名字也是卖家的，万一这三个月卖家有什么变故，后果不敢想象。”

民法典实施后，《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

对此，也有人提出疑问，二手房交易时，是不是买家可以不用提前帮卖家还清贷款,直接转让抵押房产，通过监管机构，从买家贷出的房款里扣除卖家剩余房贷？

纵观全国各地房产政策，目前，除了珠海市不动产登记中心推行二手房交易按揭“五合一”便民模式外，其他各省市暂未有相关政策出台，从珠海市不动产登记中心拿出的数据看，政策实施9个月，涉及抵押金额共计1563万元，减少过桥资金总额约1758.5万元，极大减少二手房交易双方时间成本和资金成本。

帮卖家还清贷款后无法及时过户

2020年，沈阳市民马先生全款买了一套房，按照合同约定，马先生需先支付给卖家尹女士30.5万用于还清房屋贷款，房屋解除抵押后过户。在准备过户期间，沈阳市房产局发布“沈八条”楼市调控政策，“将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。”

尹女士的房子差3个月到5年，对于增值税谁出问题，双方产生了分歧。

最后，尹女士、马先生、中介三方经过协商，等到满五年后再过户。

马先生表示，其实他很担心，因为距离过户时间还有三个月，如果在此期间卖家反悔，他损失会很大，“暂不考虑利息问题，如果卖家违约了，虽然可以通过起诉来解决问题，但起诉时间成本、经济成本都很高。”

卖家尹女士对此事也有自己的看法，“虽然房子还在我名下，但当初卖房子也是因为急需钱，现在也耽误我的事。”

90%居民担心用首付帮原房主还贷款有风险

7月26日下午，记者随机采访30位路人，有28位居民对于买家用首付帮卖家还房贷表示了担心。“现在房子总价都在百万，大部分都是贷款，二手房交易时，一般情况都会涉及到帮原房主还贷的事，如果卖家不信守承诺，买家就会出现房财两空的情况。”居民李女士说。

市民王先生介绍，在二手房交易时，买家用首付帮卖家还房贷这样的方式是有风险，首先是卖家反悔；其次是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，卖方出现了债权债务纠纷，此时房产很可能被查封；最后是卖家恶意诈骗。

当然了，有些买家可能会在帮卖家付清房贷的同时，做了房屋公证，不少购房者认为此举具有法律效力。有律师表示，房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。

同时需要注意，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如果卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押，房屋不解押，依然无法过户交易。

买房时是否可以将卖方贷款通过资金监管方式从买方贷款里扣除？

《民法典》第406条的规定确实一定程度降低了抵押人的交易成本，抵押人无需先请求抵押权人同意并解除抵押登记，避免了债务人陷入履行不能-抵押权无法接触-抵押物不能转让-持续履行不能的恶性循环，一定程度方便了交易活动。

在二手房交易过户中，“转贷”问题是普遍存在且困扰买卖双方的难题，存在办理时间较长、交易风险较高、资金负担较重的问题。那么，二手房交易时，是否可以将卖方的房贷，通过资金监管方式，在买方批下来的贷款里直接扣除？

珠海推行“五合一”新模式是否可以借鉴？

2020年9月开始，珠海推出“二手房交易登记+金融服务”“五合一”便民模式，让二手房买卖双方在银行办理金融业务的同时，提交纳税及不动产登记申请材料，做到还清原贷款、申请新贷款、解除原抵押（抵押权注销登记）、二手房过户（二手房买卖转移登记）、设立新抵押（抵押权首次登记）“五合一”。简单说，在二手房交易过程中，不需要买方替卖方还清贷款才能过户。

卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款审批通过后，向买方出具同贷书。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

从效果上看，自2020年9月启动至2021年6月9日，通过此模式办理业务14宗，包含“注销原抵押+二手房交易+新抵押设立”三项业务平均耗时1个工作日，涉及抵押金额共计1563万元，减少过桥资金总额约1758.5万元，极大减少二手房交易双方时间成本和资金成本。