${channel_name!""}
东北新闻网
北斗融媒

您当前的位置 :东北新闻网>>房产频道>>我在现场

买二手房需先帮原房主还清房贷将成历史

2021-07-28 14:10:20来源:东北新闻网

分享到:

房子对很多家庭来说是重资产,只要涉及置业问题,大家都很谨慎,就怕“房财”两空。特别是二手房交易时,如果买家需用首付先帮卖家还清贷款,会更担心,万一卖家反悔怎么办?

在二手房交易过户中,“转贷”问题是普遍存在且困扰买卖双方的难题。沈阳的马先生全款买了一套二手房,在替卖家尹女士还清了贷款后,遇到了政策上的变化,如果想要顺利交易过户,只能再等三个月。在这三个月,马先生如坐针毡,“房子是卖家住着,房产证名字也是卖家的,万一这三个月卖家有什么变故,后果不敢想象。”

民法典实施后,《民法典》第406条规定:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

对此,也有人提出疑问,二手房交易时,是不是买家可以不用提前帮卖家还清贷款,直接转让抵押房产,通过监管机构,从买家贷出的房款里扣除卖家剩余房贷?

纵观全国各地房产政策,目前,除了珠海市不动产登记中心推行二手房交易按揭“五合一”便民模式外,其他各省市暂未有相关政策出台,从珠海市不动产登记中心拿出的数据看,政策实施9个月,涉及抵押金额共计1563万元,减少过桥资金总额约1758.5万元,极大减少二手房交易双方时间成本和资金成本。

帮卖家还清贷款后无法及时过户

2020年,沈阳市民马先生全款买了一套房,按照合同约定,马先生需先支付给卖家尹女士30.5万用于还清房屋贷款,房屋解除抵押后过户。在准备过户期间,沈阳市房产局发布“沈八条”楼市调控政策,“将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。”

尹女士的房子差3个月到5年,对于增值税谁出问题,双方产生了分歧。

最后,尹女士、马先生、中介三方经过协商,等到满五年后再过户。

马先生表示,其实他很担心,因为距离过户时间还有三个月,如果在此期间卖家反悔,他损失会很大,“暂不考虑利息问题,如果卖家违约了,虽然可以通过起诉来解决问题,但起诉时间成本、经济成本都很高。”

卖家尹女士对此事也有自己的看法,“虽然房子还在我名下,但当初卖房子也是因为急需钱,现在也耽误我的事。”

90%居民担心用首付帮原房主还贷款有风险

7月26日下午,记者随机采访30位路人,有28位居民对于买家用首付帮卖家还房贷表示了担心。“现在房子总价都在百万,大部分都是贷款,二手房交易时,一般情况都会涉及到帮原房主还贷的事,如果卖家不信守承诺,买家就会出现房财两空的情况。”居民李女士说。

市民王先生介绍,在二手房交易时,买家用首付帮卖家还房贷这样的方式是有风险,首先是卖家反悔;其次是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,卖方出现了债权债务纠纷,此时房产很可能被查封;最后是卖家恶意诈骗。

当然了,有些买家可能会在帮卖家付清房贷的同时,做了房屋公证,不少购房者认为此举具有法律效力。有律师表示,房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系,并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。

同时需要注意,一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数,如果卖方不符合提前还贷的条件,依然难以顺利解除房屋抵押,房屋不解押,依然无法过户交易。

买房时是否可以将卖方贷款通过资金监管方式从买方贷款里扣除?

《民法典》第406条的规定确实一定程度降低了抵押人的交易成本,抵押人无需先请求抵押权人同意并解除抵押登记,避免了债务人陷入履行不能-抵押权无法接触-抵押物不能转让-持续履行不能的恶性循环,一定程度方便了交易活动。

在二手房交易过户中,“转贷”问题是普遍存在且困扰买卖双方的难题,存在办理时间较长、交易风险较高、资金负担较重的问题。那么,二手房交易时,是否可以将卖方的房贷,通过资金监管方式,在买方批下来的贷款里直接扣除?

珠海推行“五合一”新模式是否可以借鉴?

2020年9月开始,珠海推出“二手房交易登记+金融服务”“五合一”便民模式,让二手房买卖双方在银行办理金融业务的同时,提交纳税及不动产登记申请材料,做到还清原贷款、申请新贷款、解除原抵押(抵押权注销登记)、二手房过户(二手房买卖转移登记)、设立新抵押(抵押权首次登记)“五合一”。简单说,在二手房交易过程中,不需要买方替卖方还清贷款才能过户。

卖方向银行申请提前还款,同时,买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款审批通过后,向买方出具同贷书。卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的,可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

从效果上看,自2020年9月启动至2021年6月9日,通过此模式办理业务14宗,包含“注销原抵押+二手房交易+新抵押设立”三项业务平均耗时1个工作日,涉及抵押金额共计1563万元,减少过桥资金总额约1758.5万元,极大减少二手房交易双方时间成本和资金成本。

责任编辑:刘阳

*本网站有关内容转载自合法授权网站,如果您认为转载内容侵犯了您的权益,
请您来信来电(024-23187042)声明,本网站将在收到信息核实后24小时内删除相关内容。

${channel_name!""}