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房真探7:预算百万元以内刚需咋选?

2021-08-24 09:39:21 来源:辽宁融媒网 分享到:

沈阳7月份房价数据显示,新房均价已达12391元/平方米,对于刚需置业者来说,想找单价低于万元并有发展潜力的楼盘,可选择的区域已经不多。

沈阳南部、西部、东部大部分板块均价早已过万,像新市府、首府未来新区、望花板块均价都超过了1.4万元/平方米,似乎只有沈北的道义板块符合要求,况且它的发展潜力也相对不错。

一项数据显示,从2017—2020年,沈北道义板块连续4年夺得板块销冠,在今年上半年仍然牢牢占据着销量榜首,不出意外全年仍会排第一。

沈北道义凭借低于市内均价的优势,以及沈北这些年发展带来的红利,获得了大家的认可。沈北人口规模持续增长,从2021年2月沈阳各区县市户籍人口同比增幅数据来看,沈北新区人口增幅为3.9%,全市各区域排名第二。

本期房真探带大家探访沈北道义板块,解决的购房需求是,100万预算以下,对北部板块不排斥,以两居室户型为主。探盘选定的项目为:中金时代启城、金沙巴黎花园、汇置尚岛。

板块分析:道义板块为何常年霸榜销冠?

在2020年沈阳商品房销量前十名中,其中5个项目来自沈北道义板块,有人甚至说沈北道义承担沈阳新房市场一半的销量,之所以销量大,房价低是一方面因素,另外板块的发展速度快、未来前景被看好,也是另外一方面因素。

道义板块以道义大街为核心轴线,南至正良一路,北至北四环,东邻虎石台板块,西邻北于洪区,是沈北最最繁华、最核心的区域。道义板块拥有沈阳多所高校,包括辽宁大学、沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院等多所大学。同时板块内还有蒲河优质的景观资源,七星公园、人杰湖公园等多个公园均坐落于此,因此道义板块有打造低密度、优质景观品质楼盘的潜质。

交通方面,除了道义大街、北四环路这些城市道路之外,地铁2号线是通往沈北最方便快捷的公共交通方式,目前已经开通到莆田路站,基本覆盖到了到了道义板块南北方向的主要区域,未来如果开通地铁12号线,板块东部的交通能得到进一步改善。

资源配套方面,基本已经很成熟。医疗方面,盛京医院沈北院区已经在2016年开诊运营,目前设置的科目也比较齐全。商业方面,除了沈北万达广场计划在今年9月30日开业外,另外一个大型商业综合体吾悦广场也将在同期开业,在道义板块一北一南布局,不仅能满足板块内商业的需求,甚至对沈北整个区域都形成了覆盖。

项目分析:靠近“中轴线”,区位价值高

道义板块最初开发是围绕道义大街展开建设,作为板块的中轴线,道义大街是板块交通主干线,地铁从这里经过,代表着板块最繁华区域,因此距离道义大街越近,相应的项目区位也就越好,反映在房价上就是越靠近道义大街房价越贵,目前道义大街南侧附近楼盘均价都接近或超过了1万元/平方米,区位价值基本可以总结为,南部区域高于北部,道义大街沿线高于两侧。

从项目区位来看,汇置尚岛更靠近“中轴线”,金沙巴黎花园和中金时代启城更靠南部区域。地铁方面,汇置尚岛项目距离地铁蒲河路站大概有300米左右距离,显然更有优势。金沙巴黎花园、中金时代启城距离地坤湖公园更近,汇置尚岛北侧靠近盛京医院和蒲河花海公园。综合来看,汇置尚岛的项目区位更好,金沙巴黎花园和中金时代启城次之。

学区:名校分校 未来有待考证

学区方面,金沙巴黎花园和中金时代启城学区相同,分别是朝阳一校沈北分校东校区,七中沈北分校,汇置尚岛是朝阳一校沈北分校和沈阳清华万博实验学校,七中沈北分校和清华万博实验学校都是在2019年9月开学并投入使用。虽然这三所学校的具体表现还有待考证,但对沈北目前教育资源而言,已经算是比较好的学区。

园区:容积率低,产品丰富

中金时代启城和汇置尚岛容积率都低于2,金沙巴黎花园由于全部是高层产品,因此容积率达到了3.35。物业费方面,金沙巴黎花园仅有1.8元,中金时代启城物业费相对比较合理2.2元(高层),汇置尚岛定位品质改善盘,物业费要高于区域内其它项目。另外,沈阳道恩物业隶属于中金集团,算是自持物业,金山巴黎花园和汇置尚岛都采用的是第三方物业公司。

汇置尚岛总占地面积25万平方米,包含了高层、洋房、别墅三种产品,户型覆盖面也比较广,主打品质改善。

金沙巴黎花园占地面积20万平方米,项目全部为高层产品,户型主推84-134平方米面积段,项目锁定客群以刚需为主。

中金时代启城总占地面积36万平方米,算是超大体量盘,项目目前在售分为樾府、泓府2期和朗悦三个组团产品,其中樾府以高层为主,性价比相对较高。

户型解析:80平方米两居,以刚需为主

本次探盘选择的户型全部是刚需关注度较高的二居室,面积大小也基本一致,都是清水房没有装修,三者放在一起更容易做比较。

中金时代启城:高层85平方米,二室两厅一卫

总房款:约76万元

户型点评:标准两居室格局,南北通透,客厅有半封闭阳台,南北两个卧室都有飘窗,卫生间也有窗,算是全明户型。二居室的布局相对紧凑一些,尤其是餐厅位置,不适合放太大的餐桌。

金沙巴黎花园:高层84平方米,二室两厅一卫

总房款:约71万元

户型点评:户型空间利用率比较高,阳台可以封在室内,无形中增大了客厅的面积,两个卧室也都有飘窗,并且都预留了储物空间。

汇置尚岛:高层85平方米,二室两厅一卫

总房款:约102万元

户型点评:户型设计属于大宽厅、短进深,整个开间达到了9.4米,客厅宽6.3米,视野和采光相对都更好,厨房部分面积赠送,并且不太占室内空间,户型完全将赠送面积包含在室内,如果算上赠送,得房率能达到80%。

综合优缺点评价

中金时代启城

优点:可选房源多,自持物业,单价较低

缺点:项目体量大、周期长,影响未来升值空间

金沙巴黎花园

优点:折后总价低,综合性价比高

缺点:房源较少,园区密度大

汇置尚岛

优点:地段位置较好、项目品质较好、户型利用率高

缺点:相对售价较高

结束语:道义是沈北成熟、优质且唯一具有投资属性的板块,板块内不仅聚齐了沈阳多个品牌开发商,在交通、地铁、商业、学校、医疗等配套方面也很完善,基本没有明显短板。虽然沈阳的城市“重心”南移,南部板块的热度和未来发展相对要好一些,但目前南部板块经过了几轮上涨,未来的溢价空间被锁定,增值未必会比城北强多少。

从目前行情来看,沈北道义房价普遍低于1.2万元/平方米,不少高层产品均价在1万元/平方米以内,100万内总价能够选到两居室或三居室的房源非常多,对于刚需购房者而言,预算不多的情况下,道义板块还是值得推荐的。

责任编辑:刘阳

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