沈阳7月份房价数据显示，新房均价已达12391元/平方米，对于刚需置业者来说，想找单价低于万元并有发展潜力的楼盘，可选择的区域已经不多。

沈阳南部、西部、东部大部分板块均价早已过万，像新市府、首府未来新区、望花板块均价都超过了1.4万元/平方米，似乎只有沈北的道义板块符合要求，况且它的发展潜力也相对不错。

一项数据显示，从2017—2020年，沈北道义板块连续4年夺得板块销冠，在今年上半年仍然牢牢占据着销量榜首，不出意外全年仍会排第一。

沈北道义凭借低于市内均价的优势，以及沈北这些年发展带来的红利，获得了大家的认可。沈北人口规模持续增长，从2021年2月沈阳各区县市户籍人口同比增幅数据来看，沈北新区人口增幅为3.9%，全市各区域排名第二。

本期房真探带大家探访沈北道义板块，解决的购房需求是，100万预算以下，对北部板块不排斥，以两居室户型为主。探盘选定的项目为：中金时代启城、金沙巴黎花园、汇置尚岛。

板块分析：道义板块为何常年霸榜销冠？

在2020年沈阳商品房销量前十名中，其中5个项目来自沈北道义板块，有人甚至说沈北道义承担沈阳新房市场一半的销量，之所以销量大，房价低是一方面因素，另外板块的发展速度快、未来前景被看好，也是另外一方面因素。

道义板块以道义大街为核心轴线，南至正良一路，北至北四环，东邻虎石台板块，西邻北于洪区，是沈北最最繁华、最核心的区域。道义板块拥有沈阳多所高校，包括辽宁大学、沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院等多所大学。同时板块内还有蒲河优质的景观资源，七星公园、人杰湖公园等多个公园均坐落于此，因此道义板块有打造低密度、优质景观品质楼盘的潜质。

交通方面，除了道义大街、北四环路这些城市道路之外，地铁2号线是通往沈北最方便快捷的公共交通方式，目前已经开通到莆田路站，基本覆盖到了到了道义板块南北方向的主要区域，未来如果开通地铁12号线，板块东部的交通能得到进一步改善。

资源配套方面，基本已经很成熟。医疗方面，盛京医院沈北院区已经在2016年开诊运营，目前设置的科目也比较齐全。商业方面，除了沈北万达广场计划在今年9月30日开业外，另外一个大型商业综合体吾悦广场也将在同期开业，在道义板块一北一南布局，不仅能满足板块内商业的需求，甚至对沈北整个区域都形成了覆盖。

项目分析：靠近“中轴线”，区位价值高

道义板块最初开发是围绕道义大街展开建设，作为板块的中轴线，道义大街是板块交通主干线，地铁从这里经过，代表着板块最繁华区域，因此距离道义大街越近，相应的项目区位也就越好，反映在房价上就是越靠近道义大街房价越贵，目前道义大街南侧附近楼盘均价都接近或超过了1万元/平方米，区位价值基本可以总结为，南部区域高于北部，道义大街沿线高于两侧。

从项目区位来看，汇置尚岛更靠近“中轴线”，金沙巴黎花园和中金时代启城更靠南部区域。地铁方面，汇置尚岛项目距离地铁蒲河路站大概有300米左右距离，显然更有优势。金沙巴黎花园、中金时代启城距离地坤湖公园更近，汇置尚岛北侧靠近盛京医院和蒲河花海公园。综合来看，汇置尚岛的项目区位更好，金沙巴黎花园和中金时代启城次之。

学区：名校分校 未来有待考证

学区方面，金沙巴黎花园和中金时代启城学区相同，分别是朝阳一校沈北分校东校区，七中沈北分校，汇置尚岛是朝阳一校沈北分校和沈阳清华万博实验学校，七中沈北分校和清华万博实验学校都是在2019年9月开学并投入使用。虽然这三所学校的具体表现还有待考证，但对沈北目前教育资源而言，已经算是比较好的学区。

园区：容积率低，产品丰富

中金时代启城和汇置尚岛容积率都低于2，金沙巴黎花园由于全部是高层产品，因此容积率达到了3.35。物业费方面，金沙巴黎花园仅有1.8元，中金时代启城物业费相对比较合理2.2元（高层），汇置尚岛定位品质改善盘，物业费要高于区域内其它项目。另外，沈阳道恩物业隶属于中金集团，算是自持物业，金山巴黎花园和汇置尚岛都采用的是第三方物业公司。

汇置尚岛总占地面积25万平方米，包含了高层、洋房、别墅三种产品，户型覆盖面也比较广，主打品质改善。

金沙巴黎花园占地面积20万平方米，项目全部为高层产品，户型主推84-134平方米面积段，项目锁定客群以刚需为主。

中金时代启城总占地面积36万平方米，算是超大体量盘，项目目前在售分为樾府、泓府2期和朗悦三个组团产品，其中樾府以高层为主，性价比相对较高。

户型解析：80平方米两居，以刚需为主

本次探盘选择的户型全部是刚需关注度较高的二居室，面积大小也基本一致，都是清水房没有装修，三者放在一起更容易做比较。

中金时代启城：高层85平方米，二室两厅一卫

总房款：约76万元

户型点评：标准两居室格局，南北通透，客厅有半封闭阳台，南北两个卧室都有飘窗，卫生间也有窗，算是全明户型。二居室的布局相对紧凑一些，尤其是餐厅位置，不适合放太大的餐桌。

金沙巴黎花园：高层84平方米，二室两厅一卫

总房款：约71万元

户型点评：户型空间利用率比较高，阳台可以封在室内，无形中增大了客厅的面积，两个卧室也都有飘窗，并且都预留了储物空间。

汇置尚岛：高层85平方米，二室两厅一卫

总房款：约102万元

户型点评：户型设计属于大宽厅、短进深，整个开间达到了9.4米，客厅宽6.3米，视野和采光相对都更好，厨房部分面积赠送，并且不太占室内空间，户型完全将赠送面积包含在室内，如果算上赠送，得房率能达到80%。

综合优缺点评价

中金时代启城

优点：可选房源多，自持物业，单价较低

缺点：项目体量大、周期长，影响未来升值空间

金沙巴黎花园

优点：折后总价低，综合性价比高

缺点：房源较少，园区密度大

汇置尚岛

优点：地段位置较好、项目品质较好、户型利用率高

缺点：相对售价较高

结束语：道义是沈北成熟、优质且唯一具有投资属性的板块，板块内不仅聚齐了沈阳多个品牌开发商，在交通、地铁、商业、学校、医疗等配套方面也很完善，基本没有明显短板。虽然沈阳的城市“重心”南移，南部板块的热度和未来发展相对要好一些，但目前南部板块经过了几轮上涨，未来的溢价空间被锁定，增值未必会比城北强多少。

从目前行情来看，沈北道义房价普遍低于1.2万元/平方米，不少高层产品均价在1万元/平方米以内，100万内总价能够选到两居室或三居室的房源非常多，对于刚需购房者而言，预算不多的情况下，道义板块还是值得推荐的。

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