提到沈阳市苏家屯区的楼盘，很多人第一反应是位置偏，价格低。

苏家屯区均价还没有破万，在沈阳市各区排名中仅略高于沈北，但苏家屯近些年的发展并不慢，关键在于拥有一个“潜力股”——会展板块。

苏家屯会展板块汇集了苏区最优质的资源和地理位置，北靠和平长白，东临浑南新市府，同时还有会展中心、新南站的加持，诸多因素叠加，让苏家屯会展板块成为沈城南部热点板块。

数据显示，会展板块2018年新房均价6019元/平方米，2019年增至8190元/平方米，2020年达到10263元/平方米，房价年增长超过20%。

从位置、性价比、未来发展等诸多方面考虑，苏家屯会展板块确实具有一定吸引力，尤其是对于和平长白改善型置业家庭而言，在长白南部，既要性价比又要品质改善，还真只有这里能满足此类需求。近来，会展板块也顺理成章改名成“长白南板块”。

本期房真探带大家探访就是“苏区”会展板块，解决的购房需求是，刚需或低总价改善群体，计划在沈阳南部板块购房，有一定的学区需求。

本期房真探选定的探盘项目为华润置地静安府、中粮隆悦祥云。

板块分析：板块发展向好，未来将有更多品质盘出现

会展板块名称源自坐落于此的沈阳国际会展中心，作为东北最大会展中心，承接各类展会带来的客流，以及相关配套服务，给整个板块发展奠定了基础，周边项目住宅开始汇集，形成板块早期优势。随着沈阳城市逐渐向南发展，长白、浑南等地区较快的发展，让会展板块区域价值凸显，房价也在持续上涨，尤其是在新市府板块崛起后，曹仲板块拍出高地价，会展板块成为南部区域不可多得的价值洼地。

城市南移，让大品牌开发商看中了会展板块的未来价值，华润、万科、中海、华发、保利纷纷进驻。尤其近两年的土拍，会展板块有不少土地出让，板块内住宅品质也发生了变化，最初以刚需市场为主导，随着南部土地价值的稀缺，新项目开始向改善品质盘的方向发展。虽然区位价值还是弱于曹仲和新市府，因此反映在房价上，要低于前两者，但随着会展板块土地出让体量逐渐加大，板块价值开始增长，项目品质也在加快升级。

沈阳第二轮集中供地计划中，将有3宗土地出让，总计共约40万平方米土地入市，包括原加工厂南区地块、原加工厂北区地块和会展中心西二号地块，要求容积率不超过2，预计在今明两年内，会展板块会有更多品质盘出现。

项目区分析：会展板块稀缺地段

华润置地静安府、中粮隆悦祥云项目位于会展板块东北侧，地理位置相对较好，向北不远便是和平满融、长白商圈，南侧紧邻沈阳新南站，算是会展板块中稀缺地段。

交通方面，靠近胜利大街快速路，开车10分钟抵达城市中心，目前南京南街东侧多条道路正在建设，其中包含金桔路、南京南街东一街、恒大中路，同时，羊安大街（莫子山路-创新路）道路工程规划公示，道路建设将使得会展交通进一步提升，与新市府联系将更加紧密。另外沈阳地铁4号线预计将于2022年底开通，其中红椿路站距离中粮隆悦祥云不足1公里，4号线开通后可直达长白、太原街、北站等商圈。

双学区：七中和七中附小

中粮隆悦祥云和华润置地静安府两个项目的学区相同，都是七中和七中附小。目前，两所学校还在建设中，华润负责学校楼体建筑，中粮负责学校软装部分，预计在2023年可正式投入使用。另外，会展板块还有一些学校正在筹建，华润另一项目已与和平南京一校签约，未来会有分校落成。在今年第二轮集中土拍，出让原加工厂南区地块、原加工厂北区地块附加条件，都需要无偿配建学校。可以预见，未来教育资源不会成为制约这里发展的短板。

园区：洋房+高层

两个项目容积率相同，都是高层搭配洋房产品，其中华润置地静安府共有32栋楼，包含10栋洋房、22栋高层，学校位于园区东侧，教学楼靠近高层住宅，操场靠近马路一侧。由于地块和道路规划等原因，两个项目楼体并非是正南正北设计，而是偏西南朝向。

隆悦祥云共有34栋楼，包含17栋洋房，17栋小高层，园区布局西侧为高层东侧为洋房，绿化方面，隆悦祥云要稍好一些，绿化率达35%，另外，采用中式园林景观是项目的一个卖点。

户型解析：小三室和大三室

本次挑选户型主要以三居室为主，作为改善需求的主力户型，是今后比较“吃香”的户型，无论是自住还是未来出手，相对都会比较受欢迎。面积段为106-130平方米，分为小三室和大三室两类，分别针对刚需和改善型家庭不同需求。

华润置地静安府：小高108平方米，三室两厅两卫

总房款：约165万元

户型点评：户型方正，两卧室都处于南侧，冬日的采光和日照都能得到保障，但由于楼体并非是正南正北的设计，朝向西南，夏天可能会有西晒问题。108平方米双卫设计，一定程度压缩了主卧空间。

华润置地静安府：小高130平方米，三室两厅两卫

总房款：约198万元

户型点评：130平方米大三室，显然在格局方面要更优秀，南侧阳台宽度达7米，主卧面积除去卫生间，面积还有18平方米，空间足够放置家具，另外主卧、次卧都有衣柜，餐厅有餐边柜，收纳空间较多。同时，主卧客卧分离的设计，在私密性上会更好一些。

中粮隆悦祥云：小高106平方米，三室两厅一卫

总房款：约160万元（折后）

户型点评：此户型优势在于最大化利用了室内面积，阳台封在室内，增加了使用面积，另外单卫生间的设计能节省更多空间留给卧室，虽建筑面积比华润108平少了2平方，但实际套内面积使用率较高，居住体验并不会有太大差异。

中粮隆悦祥云：小高120平方米，三室两厅两卫

总房款：约179万元（折后）

户型点评：同样是阳台封在室内，120平方米三居室配备了2个卫生间，导致北侧一室面积偏小外，主卧16.6平方米、次卧12平方米，两个南卧大小都比较让人满意。整体格局不如华润130平方米三居室，但两者大小相差10平方米，在总价方面两者差距近20万元。

综合优缺点评价

华润置地静安府

优点：大开品牌溢价高，小高130平方米户型格局更好

缺点：均价相对稍高

中粮隆悦祥云

优点：园区景观绿化较好，室内装修标准高，户型利用率高

缺点：第三方物业，高层三室面积段偏小

结语：会展板块位于长白以南，曹仲满融板块的东侧，同时距离新市府也不远，会展板块之所以这两年这么热，更多是因为长白和浑南新市府的强势崛起。

在地理位置上更靠近长白，同时长白房价较高，新盘较少，因此长白区域的购房客群对会展板块接受度会更高。虽然高端改善置业会选择在曹仲置业，但相对要求品质不是特别高，更需要价格实惠的家庭，会展板块是相对理性的选择。

从目前来看，静安府和隆悦祥云均价都在1.4万元/平以上，远高于旁边的华府丹郡和奥园，从未来发展潜力、配套学区以及品牌的溢价方面等综合来看，其实房价并不算高。今年会展板块还有至少三宗以上的土地要出让，板块建设发展速度应该不会慢。现在是价值洼地，未来可能会成为价值高地。