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房真探6:“苏区”改善盘适合买吗?

2021-08-06 14:29:44来源:东北新闻网

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提到沈阳市苏家屯区的楼盘,很多人第一反应是位置偏,价格低。

苏家屯区均价还没有破万,在沈阳市各区排名中仅略高于沈北,但苏家屯近些年的发展并不慢,关键在于拥有一个“潜力股”——会展板块。

苏家屯会展板块汇集了苏区最优质的资源和地理位置,北靠和平长白,东临浑南新市府,同时还有会展中心、新南站的加持,诸多因素叠加,让苏家屯会展板块成为沈城南部热点板块。

数据显示,会展板块2018年新房均价6019元/平方米,2019年增至8190元/平方米,2020年达到10263元/平方米,房价年增长超过20%。

从位置、性价比、未来发展等诸多方面考虑,苏家屯会展板块确实具有一定吸引力,尤其是对于和平长白改善型置业家庭而言,在长白南部,既要性价比又要品质改善,还真只有这里能满足此类需求。近来,会展板块也顺理成章改名成“长白南板块”。

本期房真探带大家探访就是“苏区”会展板块,解决的购房需求是,刚需或低总价改善群体,计划在沈阳南部板块购房,有一定的学区需求。

本期房真探选定的探盘项目为华润置地静安府、中粮隆悦祥云。

板块分析:板块发展向好,未来将有更多品质盘出现

会展板块名称源自坐落于此的沈阳国际会展中心,作为东北最大会展中心,承接各类展会带来的客流,以及相关配套服务,给整个板块发展奠定了基础,周边项目住宅开始汇集,形成板块早期优势。随着沈阳城市逐渐向南发展,长白、浑南等地区较快的发展,让会展板块区域价值凸显,房价也在持续上涨,尤其是在新市府板块崛起后,曹仲板块拍出高地价,会展板块成为南部区域不可多得的价值洼地。

城市南移,让大品牌开发商看中了会展板块的未来价值,华润、万科、中海、华发、保利纷纷进驻。尤其近两年的土拍,会展板块有不少土地出让,板块内住宅品质也发生了变化,最初以刚需市场为主导,随着南部土地价值的稀缺,新项目开始向改善品质盘的方向发展。虽然区位价值还是弱于曹仲和新市府,因此反映在房价上,要低于前两者,但随着会展板块土地出让体量逐渐加大,板块价值开始增长,项目品质也在加快升级。

沈阳第二轮集中供地计划中,将有3宗土地出让,总计共约40万平方米土地入市,包括原加工厂南区地块、原加工厂北区地块和会展中心西二号地块,要求容积率不超过2,预计在今明两年内,会展板块会有更多品质盘出现。

项目区分析:会展板块稀缺地段

华润置地静安府、中粮隆悦祥云项目位于会展板块东北侧,地理位置相对较好,向北不远便是和平满融、长白商圈,南侧紧邻沈阳新南站,算是会展板块中稀缺地段。

交通方面,靠近胜利大街快速路,开车10分钟抵达城市中心,目前南京南街东侧多条道路正在建设,其中包含金桔路、南京南街东一街、恒大中路,同时,羊安大街(莫子山路-创新路)道路工程规划公示,道路建设将使得会展交通进一步提升,与新市府联系将更加紧密。另外沈阳地铁4号线预计将于2022年底开通,其中红椿路站距离中粮隆悦祥云不足1公里,4号线开通后可直达长白、太原街、北站等商圈。

双学区:七中和七中附小

中粮隆悦祥云和华润置地静安府两个项目的学区相同,都是七中和七中附小。目前,两所学校还在建设中,华润负责学校楼体建筑,中粮负责学校软装部分,预计在2023年可正式投入使用。另外,会展板块还有一些学校正在筹建,华润另一项目已与和平南京一校签约,未来会有分校落成。在今年第二轮集中土拍,出让原加工厂南区地块、原加工厂北区地块附加条件,都需要无偿配建学校。可以预见,未来教育资源不会成为制约这里发展的短板。

园区:洋房+高层

两个项目容积率相同,都是高层搭配洋房产品,其中华润置地静安府共有32栋楼,包含10栋洋房、22栋高层,学校位于园区东侧,教学楼靠近高层住宅,操场靠近马路一侧。由于地块和道路规划等原因,两个项目楼体并非是正南正北设计,而是偏西南朝向。

隆悦祥云共有34栋楼,包含17栋洋房,17栋小高层,园区布局西侧为高层东侧为洋房,绿化方面,隆悦祥云要稍好一些,绿化率达35%,另外,采用中式园林景观是项目的一个卖点。

户型解析:小三室和大三室

本次挑选户型主要以三居室为主,作为改善需求的主力户型,是今后比较“吃香”的户型,无论是自住还是未来出手,相对都会比较受欢迎。面积段为106-130平方米,分为小三室和大三室两类,分别针对刚需和改善型家庭不同需求。

华润置地静安府:小高108平方米,三室两厅两卫

总房款:约165万元

户型点评:户型方正,两卧室都处于南侧,冬日的采光和日照都能得到保障,但由于楼体并非是正南正北的设计,朝向西南,夏天可能会有西晒问题。108平方米双卫设计,一定程度压缩了主卧空间。

华润置地静安府:小高130平方米,三室两厅两卫

总房款:约198万元

户型点评:130平方米大三室,显然在格局方面要更优秀,南侧阳台宽度达7米,主卧面积除去卫生间,面积还有18平方米,空间足够放置家具,另外主卧、次卧都有衣柜,餐厅有餐边柜,收纳空间较多。同时,主卧客卧分离的设计,在私密性上会更好一些。

中粮隆悦祥云:小高106平方米,三室两厅一卫

总房款:约160万元(折后)

户型点评:此户型优势在于最大化利用了室内面积,阳台封在室内,增加了使用面积,另外单卫生间的设计能节省更多空间留给卧室,虽建筑面积比华润108平少了2平方,但实际套内面积使用率较高,居住体验并不会有太大差异。

中粮隆悦祥云:小高120平方米,三室两厅两卫

总房款:约179万元(折后)

户型点评:同样是阳台封在室内,120平方米三居室配备了2个卫生间,导致北侧一室面积偏小外,主卧16.6平方米、次卧12平方米,两个南卧大小都比较让人满意。整体格局不如华润130平方米三居室,但两者大小相差10平方米,在总价方面两者差距近20万元。

综合优缺点评价

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华润置地静安府

优点:大开品牌溢价高,小高130平方米户型格局更好

缺点:均价相对稍高

中粮隆悦祥云

优点:园区景观绿化较好,室内装修标准高,户型利用率高

缺点:第三方物业,高层三室面积段偏小

结语:会展板块位于长白以南,曹仲满融板块的东侧,同时距离新市府也不远,会展板块之所以这两年这么热,更多是因为长白和浑南新市府的强势崛起。

在地理位置上更靠近长白,同时长白房价较高,新盘较少,因此长白区域的购房客群对会展板块接受度会更高。虽然高端改善置业会选择在曹仲置业,但相对要求品质不是特别高,更需要价格实惠的家庭,会展板块是相对理性的选择。

从目前来看,静安府和隆悦祥云均价都在1.4万元/平以上,远高于旁边的华府丹郡和奥园,从未来发展潜力、配套学区以及品牌的溢价方面等综合来看,其实房价并不算高。今年会展板块还有至少三宗以上的土地要出让,板块建设发展速度应该不会慢。现在是价值洼地,未来可能会成为价值高地。

责任编辑:刘阳

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