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房真探5:沈阳铁西经开区 刚需的天堂

2021-07-29 10:07:30来源:东北新闻网

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从沈阳主城区向各个方向延伸,都能找到各个区具有代表性的优质板块,比如沈北有道义,浑南有新市府、大东有望花,那么铁西区,有什么值得推荐的板块和项目吗?

谈到铁西区,作为沈阳之前的重工业区,这里拥有着深厚的工业文化积淀,曾经创造了辉煌经济产值,获联合国全球宜居城区示范奖。截至2020年,铁西区人口约107万人,铁西经济也一直在全市名列前茅。而反映在房价上,其实铁西新房均价不到1.1万/平方米,整体涨幅并不算高,相比沈河、皇姑、和平来说,整体均价要低不少,对于刚需置业人群,购房压力相对比较小。

虽然,沈北和浑南新房销量常年在沈阳市霸榜,但铁西区销量整体也不错。去年1-6月份新房销量排名第三,今年上半年虽有所下降,但也排进前五,可以看出,铁西的一些优质板块销量还是很好的,其中最具代表性的就是经开区板块。

本期房真探将探盘目标锁定在铁西经开区板块,帮助大家解决的购房需求是,计划在铁西区购置新房,预算在100-150万元左右,刚需自住或低总价改善。

本期选择三个新盘项目,分别是碧桂园西棠、招商观园、融创玖华府,其中碧桂园西棠和招商观园都是本周内刚开盘的项目,融创玖华府也将在月底前开盘,对于购房者来说,新盘相对推介力度大,房源可选择多,首次开盘价格也相对优惠一些。

铁西经开区板块优势在哪里?  

铁西经开区的发展是伴随着产业规划,逐渐显现出优势,从2015年开始,提出以铁西经济开发区为中心开展“一园一城一谷”的发展战略,并加快产业结构调整和经济转型。2017年国务院批复的《沈阳市城市总体规划(2011-2020年)》,以此为依据提出将铁西经开区打造成沈阳先进装备制造业升级的示范区、生产创新的先导区和产城融合的聚集地。同时,经开区还位于浑蒲灌渠生态景观廊道,未来将规划“一廊、两核、多组团”的结构。

整体上看,铁西经开区主要有三方面优势,一是依托目前产业经济优势,打造产城融合的模式。目前比较知名的包括中德(沈阳)高端装备制造产业园、中法生态城、沈阳·中关村等,产业园吸引宝马等多个外企进驻,产业经济发达,将带动城市建高速发展,目前万科、华润、龙湖、融创,金地均已在经开区开始布局。二是经开区经过这几年的发展,城市配套已见雏形。目前已经配建勋望小学,未来还会有更多学校落成,商业方面龙湖天街、红星美凯龙、盒马生鲜以及杉杉奥特等商业品牌纷纷入驻。三是在未来发展潜力上。经开区房价还有不错的上升空间,目前经开区整体新房均价在1.2万左右,从近两年拿地情况来看,将来周边还会有很多地块出让,未来升值空间被看好。

项目区位分析: 产城融合,北住宅南产业  

从三个项目所处的位置来看,显然碧桂园西棠在交通方面占据更好位置,靠近开发大道,距离地铁1号线七号街站非常近。招商观园位于高尔夫球俱乐部东侧,周边环境要好一些,融创玖华府地块位置相对靠南,距离沈辽路大约800米,通过沈辽路高架桥直达二环。

整个板块规划将产城融合作为未来发展方向,以沈辽路为轴线,北部主要是居住区,南部是产业园区,产业园主要是以高端制造业为主,关注度较高的中德产业园,建设用地面积48平方公里,以细河与轨道交通3号线为纽带,整体规划形成“一中心、一基地、三公园、五个产业组团和多个服务组团”。

沈阳今年第二次集中土拍经开区会释放两宗地,分别是中关村G81、G93地块,可以看出,经开区在规划建设上进度不会太慢。

学区:未来建设多所学校

目前已有的学校为勋望小学,大概未来三年内板块还将规划建设杏坛云海校区、杏坛龙江湖校区、应昌大明湖校区、勋望中德校区、中德实验校、启二等学校,招商观园在拿地时,要求完成15000平方米教育配建,包含以上的大部分校区。

目前来看,教育资源还算乐观,勋望小学基本可以承载目前教育需求,未来整个板块入住率提升后,后续学校也基本建好了,在教育配套这方面,未来会给购房者一个比较满意的预期。

园区:低密度,高层搭配洋房

三个项目全部是低密度社区,容积率控制在2以内,碧桂园西棠园区包含2栋高层、3栋小高,2栋洋房,产品采用阶梯式排布,基本没有挡光的楼层,楼间距约37-68米。

招商观园项目共规划22栋住宅,其中10栋高层,12栋洋房。整个项目体量算是三者中最大的。首次开盘推出了3栋高层和2栋洋房,可挑选的户型也比较多。

融创玖华府项目以改善产品为主,包含2栋高层和7栋小高,户型在120-180平方米之间,没有小面积段,主要针对的是高端改善人群。

产品户型解析

本次房真探挑选三个户型以刚需为主兼顾改善,面积段在100-120之间,之所以选这个面积段,是想尽量控制总房款选择三室,毕竟三室户型无论是刚需还是改善在未来都更受欢迎。

碧桂园西棠:  

高层100平方米,三室两厅一卫

总房款:约110万元

户型点评:户型方正,其中最大的亮点在于6.45米的开间阳台,甚至可将右侧多功能房与客厅打通,变成大开间客厅的两居室,以此增加室内布局更多可能性。100平方米打造三居室,通常问题就是卧室都比较小,只能配置一个卫生间,户型适合预算有限的刚需用户。

招商观园:  

洋房105平方米,三室两厅两卫

总房款:约137万元

户型点评:算是性价比较高的一个户型,虽然只有105平方米,但洋房产品得房率以及各方面体验都要优于高层,并且在总价方面与100平方米高层产品并未相差太多,户型整体优点有很多,比如独立入户门,宽厅设计、双阳卧室等。只是洋房交付为清水,需要增加一笔装修费。适合整体预算不高,或者想要自行装修的改善用户群体。

融创玖华府:  

高层120平方米,三室两厅两卫。

总房款:约156万元


户型点评:整个户型开间达到了11.9米,同时客厅及两个卧室都配备阳台,赠送面积大约6.6平方米。5.3米宽厅设计,不仅仅是客厅整体采光效果非常好,同时视野也比较开阔。相对缺点就是整体预算比较高,但融创这个户型带装修,如果对标招商观园105平方米洋房比较的话,算上装修的话,其实两者花费基本持平,甚至玖华府这个户型性价比还要高一些。

综合优缺点评价

碧桂园西棠

优点:单价和总价相对较低,交通便利,开盘有优惠

缺点:项目体量较小,可挑选楼层户型少

招商观园

优点:处板块中心位置,周围环境好,配建学校,学区有保障

缺点:可选面积段小,暂无大户型产品

融创玖华府

优点:改善住宅配置,采光景观好

缺点:总房款稍高,处于板块南侧,位置相对较偏

结语  

铁西经开区未来走的是“以产兴城”产城融合的模式,其中最关键就是产业发展繁荣程度,很大程度决定了板块的未来,从2021年上半年铁西区招商引资情况来看,经开区、中德园吸引了大量投资项目,未来总体发展向好。

产城融合发展逻辑是,产业兴旺吸引人才工作、定居、消费,形成规模后促进商业、教育、生活等城市配套进一步发展,形成产业经济和生活商业圈共同发展,两者双向补充,进而带动整个区域的经济繁荣。经开区基本已经确立了在沈阳西部产业发展的优势地位,接下来,城市相应的教育、商业配建如果能够在短时间完成,经开区“大开”汇集后,势必会有一波新增长。

对于普通购房者而言,经开区新房总价150万元内,能够选三居的产品很多,非常适合刚需或者预算较少改善型家庭,从区域角度讲,铁西优质板块并不多,铁西老城区居民如果打算居住升级卖旧换新,综合各方面看,经开区都是比较好的选择。


责任编辑:刘阳

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