“居住升级”是近两年大家经常提的一个词儿。

换什么样的房子可以称为居住升级，可能每个人的标准不同，所追求的产品、价位也不同。但有一点被大家所认同，所谓居住升级，无论房子大小，居住体验一定要有明显提升，好过以前。

在沈阳，大多数人所认同的高品质住宅，以别墅、公寓、洋房产品为主。尤其是洋房近些年受到追捧，洋房成本介于公寓和别墅之间，比别墅低很多，居住体验又远远好过普通公寓，是目前低密度改善型住房需求中，认可度比较高的一类住宅产品。

目前沈阳新房均价大约1.2万元左右，在沈阳花200万左右买一套三居以上的洋房，其实选择空间已经不多，如果将范围限定在三环内，那么选择范围就更小。在如此小范围内，其实还有一些值得推荐的板块，比如大东望花板块。

本期房真探将目标锁定在望花板块，帮助大家解决的购房需求是：计划在大东区购房，预算200万左右，改善型居住需求，洋房品类。

最终我们探盘目标定为：保利中粮堂悦、旭辉东宸府和华润置地誉澜颂。

望花板块区域分析：未来发展潜力值得期待  

望花板块位于沈阳大东区的东北部，它的左侧是首府新区板块，南侧是陶瓷城板块，地理位置处于二环与三环之间，交通方面有东二环、以及南北快速干道等城市主干道。地铁4号线预计在2022年开通，望花板块附近设有四站，地铁四号线直接贯通城市的东北到西南，从望花坐4号线，会经过沈阳北站、太原街、长白等一系列繁华商圈。

综合来看，望花板块相对位置并不差，也是大东区为数不多的优质板块资源，但由于一些原因，之前望花板块开发程度并不太高，从2016年开始，几个品牌开发商入驻后，望花板块从刚需盘开始向改善型住宅转变。2020年东部几宗土地拍卖，让望花板块土地热度开始升温。望花板块也被投资专家认为是东部地区最值得投资的区域之一。

从望花板块的规划来看，未来在板块东南侧有医疗用地，板块中部规划了几处商业用地，未来可能会成为整个区域的商业中心，同时在板块东侧计划建设东湖公园，占地面积86万平方米。相应生活配套都在按部就班的建设，未来5-8年内板块周边配套将逐渐成熟。目前板块内还有不少可出让的土地，相比首府新区和东沈河，未来发展潜力同样值得期待。

区位价值分析：板块体量小，未来发展被看好  

保利中粮堂悦位于板块的北部，距离规划地铁4号线望花站大概2公里内，旭辉东宸府和华润置地誉澜颂距离地铁大概在3-4公里。目前来看，保利中粮堂悦的地铁交通便利性会更好一些。东宸府和誉澜颂距离4号线较远，附近未来有地铁13号线规划，但建成周期可能会比较长。

整个板块各方面配套还未成熟，项目之间的区域价值差别不大，从目前的土地资源状况来看，板块的东南部净地块相对比较集中，未来有可能会优先拍卖附近的土地，未来发展周期相对北部要短一些。

从发展趋势看，轩兴四路和北大营街交汇处，即地铁4号线望花站附近，将成为板块商业中心，附近将会建成一座商业综合体，为板块整体提供商业配套。除此之外，东南部有医疗用地，北部有科研用地规划，会引进大东区部分优质产业，只是整个板块体量小，主要以居住项目为主，除非引进更多商业项目，否则成为大型商圈的可能性不大。

学区：尚品九年公立学校  

保利中粮堂悦：尚品东樾学校（含小学部、中学部）

旭辉东宸府：尚品东樾学校（含小学部、中学部）

华润置地誉澜颂：尚品东樾学校（含小学部、中学部）

望花板块目前主要学区是尚品东樾学校，分为小学部和中学部，包含整个九年义务教育，与总校尚品学校不同的是，尚品东樾并非私立学校。由于尚品学校拥有较好的升学率和口碑，让大家对分校尚品东樾也充满了期待。尚品东樾小学部在2019年完成了首次招生，覆盖学区除了本次探盘三个项目保利中粮堂悦、旭辉东宸府和华润置地誉澜颂外，还包括中科、新希望、中粮等项目。

由于目前望花板块陆续有新项目进入，学区未来可能会越来越紧张，相对来说，旭辉东樾城、中粮花熙祥云、保利中粮堂悦，这几个项目在2019之前就已经承诺学区，相对来说会更有保障。

园区：低密度社区，洋房、小高为主  

保利中粮堂悦园区共有4栋高层、2栋小高层以及14栋洋房组成，封闭式园区大堂入户，园区西南侧建设了幼儿园，车位配备为1比0.6。

旭辉东宸府目前分为一期和二期，北侧是高层，南侧为洋房，每个园区有9栋洋房，4栋高层，一期南侧配建了绿地公园，两个园区间道路两侧为商铺。

华润置地誉澜颂，整个园区共有16栋楼，其中大部分为18层小高层，仅有4栋洋房，项目东侧几栋小高层临近榆林大街。

户型：   

保利中粮堂悦：   

户型点评：整体户型设计合理，4居室户型适合5口之家的居住需求，主卧和老人房设计在南侧，兼顾采光和大空间，北侧卧室和儿童房面积大概在10平方米左右，虽然不大，但基本够用。阳台赠送面积也很大，稍有不足的是，阳台一侧墙可能会让老人房采光受到一些影响。

华润置地誉澜颂

户型点评：整体户型方正，客厅开间达到了4.5米，主卧的空间非常大，加上卫生间主卧面积接近28平方米，主卧和南侧书房都有飘窗，北侧的卧室相对要小一些，北侧有储藏间和开放式阳台，如果可将阳台和储藏间改成一个卧室，变成4居室，可能会满足更多家庭的需求。

旭辉东宸府

户型点评：整个户型开间非常大，客厅采用目前流行的宽厅设计，餐厅有单独空间与厨房相连更合理，整体是大开间、短进深，并且是全明户型，采光非常好。由于客厅占据了较大的面积，导致南侧两个卧室面积都不算大，不太适合人口较多的三代同堂家庭居住。

综合优缺点评价：

保利中粮堂悦   

优点：准现房，户型合理，临近地铁4号线，总房款低

缺点：所剩房源不多

旭辉东宸府  

优点：开发商承建学校，学区有保障，户型开间大，采光好

缺点：物业品牌认知度低

华润置地誉澜颂  

优点：品牌开发商，园区物业品质有保障

缺点：项目东侧临近榆林大街，洋房产品少

结语：

这两年，随着大牌房企扎堆入驻大东，望花板块热度在持续上升，目前大东区的整体均价已经接近1.5万/平方米，环顾整个沈阳目前三环内，低于1.7万/平方米洋房产品已经不多。从未来发展角度看，望花板块交通和周边配套完善后，板块的价值会进一步提升，尤其是选购相对稀缺的洋房产品。

未来，品质改善型置业会替代刚需，会成为市场主流，洋房产品市场认可度将不断攀升。望花板块目前还属于未成熟板块，在板块价值相对低点时候选择购买此区域洋房产品，是比较有前瞻性选择。

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