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房真探3:三环内洋房 望花板块最值得期待?

2021-07-27 14:58:16来源:东北新闻网

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“居住升级”是近两年大家经常提的一个词儿。

换什么样的房子可以称为居住升级,可能每个人的标准不同,所追求的产品、价位也不同。但有一点被大家所认同,所谓居住升级,无论房子大小,居住体验一定要有明显提升,好过以前。

在沈阳,大多数人所认同的高品质住宅,以别墅、公寓、洋房产品为主。尤其是洋房近些年受到追捧,洋房成本介于公寓和别墅之间,比别墅低很多,居住体验又远远好过普通公寓,是目前低密度改善型住房需求中,认可度比较高的一类住宅产品。

目前沈阳新房均价大约1.2万元左右,在沈阳花200万左右买一套三居以上的洋房,其实选择空间已经不多,如果将范围限定在三环内,那么选择范围就更小。在如此小范围内,其实还有一些值得推荐的板块,比如大东望花板块。

本期房真探将目标锁定在望花板块,帮助大家解决的购房需求是:计划在大东区购房,预算200万左右,改善型居住需求,洋房品类。

最终我们探盘目标定为:保利中粮堂悦、旭辉东宸府和华润置地誉澜颂。

望花板块区域分析:未来发展潜力值得期待  

望花板块位于沈阳大东区的东北部,它的左侧是首府新区板块,南侧是陶瓷城板块,地理位置处于二环与三环之间,交通方面有东二环、以及南北快速干道等城市主干道。地铁4号线预计在2022年开通,望花板块附近设有四站,地铁四号线直接贯通城市的东北到西南,从望花坐4号线,会经过沈阳北站、太原街、长白等一系列繁华商圈。

综合来看,望花板块相对位置并不差,也是大东区为数不多的优质板块资源,但由于一些原因,之前望花板块开发程度并不太高,从2016年开始,几个品牌开发商入驻后,望花板块从刚需盘开始向改善型住宅转变。2020年东部几宗土地拍卖,让望花板块土地热度开始升温。望花板块也被投资专家认为是东部地区最值得投资的区域之一。

从望花板块的规划来看,未来在板块东南侧有医疗用地,板块中部规划了几处商业用地,未来可能会成为整个区域的商业中心,同时在板块东侧计划建设东湖公园,占地面积86万平方米。相应生活配套都在按部就班的建设,未来5-8年内板块周边配套将逐渐成熟。目前板块内还有不少可出让的土地,相比首府新区和东沈河,未来发展潜力同样值得期待。

区位价值分析:板块体量小,未来发展被看好  

保利中粮堂悦位于板块的北部,距离规划地铁4号线望花站大概2公里内,旭辉东宸府和华润置地誉澜颂距离地铁大概在3-4公里。目前来看,保利中粮堂悦的地铁交通便利性会更好一些。东宸府和誉澜颂距离4号线较远,附近未来有地铁13号线规划,但建成周期可能会比较长。


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整个板块各方面配套还未成熟,项目之间的区域价值差别不大,从目前的土地资源状况来看,板块的东南部净地块相对比较集中,未来有可能会优先拍卖附近的土地,未来发展周期相对北部要短一些。

从发展趋势看,轩兴四路和北大营街交汇处,即地铁4号线望花站附近,将成为板块商业中心,附近将会建成一座商业综合体,为板块整体提供商业配套。除此之外,东南部有医疗用地,北部有科研用地规划,会引进大东区部分优质产业,只是整个板块体量小,主要以居住项目为主,除非引进更多商业项目,否则成为大型商圈的可能性不大。

学区:尚品九年公立学校  

保利中粮堂悦:尚品东樾学校(含小学部、中学部)

旭辉东宸府:尚品东樾学校(含小学部、中学部)

华润置地誉澜颂:尚品东樾学校(含小学部、中学部)

望花板块目前主要学区是尚品东樾学校,分为小学部和中学部,包含整个九年义务教育,与总校尚品学校不同的是,尚品东樾并非私立学校。由于尚品学校拥有较好的升学率和口碑,让大家对分校尚品东樾也充满了期待。尚品东樾小学部在2019年完成了首次招生,覆盖学区除了本次探盘三个项目保利中粮堂悦、旭辉东宸府和华润置地誉澜颂外,还包括中科、新希望、中粮等项目。

由于目前望花板块陆续有新项目进入,学区未来可能会越来越紧张,相对来说,旭辉东樾城、中粮花熙祥云、保利中粮堂悦,这几个项目在2019之前就已经承诺学区,相对来说会更有保障。

园区:低密度社区,洋房、小高为主  


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保利中粮堂悦园区共有4栋高层、2栋小高层以及14栋洋房组成,封闭式园区大堂入户,园区西南侧建设了幼儿园,车位配备为1比0.6。

旭辉东宸府目前分为一期和二期,北侧是高层,南侧为洋房,每个园区有9栋洋房,4栋高层,一期南侧配建了绿地公园,两个园区间道路两侧为商铺。

华润置地誉澜颂,整个园区共有16栋楼,其中大部分为18层小高层,仅有4栋洋房,项目东侧几栋小高层临近榆林大街。

户型:   

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保利中粮堂悦:   

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户型点评:整体户型设计合理,4居室户型适合5口之家的居住需求,主卧和老人房设计在南侧,兼顾采光和大空间,北侧卧室和儿童房面积大概在10平方米左右,虽然不大,但基本够用。阳台赠送面积也很大,稍有不足的是,阳台一侧墙可能会让老人房采光受到一些影响。

华润置地誉澜颂

户型点评:整体户型方正,客厅开间达到了4.5米,主卧的空间非常大,加上卫生间主卧面积接近28平方米,主卧和南侧书房都有飘窗,北侧的卧室相对要小一些,北侧有储藏间和开放式阳台,如果可将阳台和储藏间改成一个卧室,变成4居室,可能会满足更多家庭的需求。

旭辉东宸府

户型点评:整个户型开间非常大,客厅采用目前流行的宽厅设计,餐厅有单独空间与厨房相连更合理,整体是大开间、短进深,并且是全明户型,采光非常好。由于客厅占据了较大的面积,导致南侧两个卧室面积都不算大,不太适合人口较多的三代同堂家庭居住。

综合优缺点评价:

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保利中粮堂悦   

优点:准现房,户型合理,临近地铁4号线,总房款低

缺点:所剩房源不多

旭辉东宸府  

优点:开发商承建学校,学区有保障,户型开间大,采光好

缺点:物业品牌认知度低

华润置地誉澜颂  

优点:品牌开发商,园区物业品质有保障

缺点:项目东侧临近榆林大街,洋房产品少

结语:

这两年,随着大牌房企扎堆入驻大东,望花板块热度在持续上升,目前大东区的整体均价已经接近1.5万/平方米,环顾整个沈阳目前三环内,低于1.7万/平方米洋房产品已经不多。从未来发展角度看,望花板块交通和周边配套完善后,板块的价值会进一步提升,尤其是选购相对稀缺的洋房产品。

未来,品质改善型置业会替代刚需,会成为市场主流,洋房产品市场认可度将不断攀升。望花板块目前还属于未成熟板块,在板块价值相对低点时候选择购买此区域洋房产品,是比较有前瞻性选择。


责任编辑:刘阳

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