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房真探4:曹仲板块房价3万+ 和平区高端住宅必选项?

2021-07-27 15:09:23来源:辽宁融媒网

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曹仲板块的“发迹”起源于一场土拍。

2018年,万科拍下了长白西侧一宗土地,引发了热议,热议的焦点不只是高达11000元/平米楼面价的本身。同时,不少人质疑该板块在未来能否能够支持2万元/平以上的高房价。

两年后,中海拿下了与万科只有一路之隔的领事馆东地块,13000元/建筑平方米的楼面价加12500平租赁住房配建,让曹仲板块地价再次攀升一个高度。

来到2021年,曹仲板块建设已经初具规模,这里已经聚齐了万科、中海、方大、华发四家开发商,各家都拿出了自己高端系产品,并期望打造高端住宅的典范,以此托起了曹仲发展的未来。

如今这个板块发展如何,有哪些值得推荐的项目,是否撑得起高端住宅这个牌面呢?

本期房真探将带大家探索曹仲板块项目。帮助大家解决置业需求是:在和平区改善置业,有学区要求,预算比较充足。

板块分析:曹仲板块凭啥“敢”卖这么贵?

曹仲板块之所以在一片“荒地”上,就拍出了2万元/平以上的房价预期,主要是汇集了三方面优势,首先在地理位置上,曹仲板块紧挨着“富人区”的长白,位于长白板块西侧,众所周知,长白板块早已饱和,没有任何发展空间,向西延展是顺利成章的事,曹仲板块区域利好更多受长白的影响。

其次,曹仲板块地处和平区,这也意味着这个区域将享受到和平区的优质教育资源,对于高端改善住宅来说,学区资源是必不可少一项。

再次,板块规划之初,政府已经承诺了一系列配套资源,包括领事馆将未来搬迁至此,规划建设两条线路地铁,配建大型商业项目等,有了这些配套加持,相当于给了板块区域发展一个托底性的保障。

曹仲的未来发展前景也非常值得期待,曹仲发展起来后,南部的满融板块将直接受益,与东部的长白南区形成更大一片区域,发展产城融合经济模式。

在中衡公司的设计规划图中,将曹仲和满融两个地块合并在一起称满融地区,将结合产业优势,最终打造成满融生态创新科技城的概念。对于曹仲、满融板块未来发展,官方给出设想是这样的,占据和平区地区拓展的地理优势,具有核心竞争力,定位于服务沈阳四个中心功能体系建设与和平区发展模式转型。

交通方面,通过南阳湖大桥可直达于洪,向东可到长白、浑南等商圈,交通便利。地铁9号线曹仲站已开通,未来还有地铁6号线规划。

值得一提的是,沿着领事馆路向东,通往长白板块的路还没打通,主要原因是,有几条高架铁路桥南北横贯这里,地面交通受限,因此政府在几年前就规划修建地下隧道,解决直通长白的交通问题。目前工程进度进展顺利,隧道将于今年10月份通车。

板块项目:项目较少,区位差别不大

领事馆路是目前曹仲板块主干道,板块内四个项目分布在两侧,万科翡翠滨江以及领事馆区位于路北侧,华发和平首府、方大长白一品和中海领馆壹号位于路南侧。

万科翡翠滨江和方大长白一品更靠近长白板块一端,北侧有足球公园,中海领馆壹号和华发和平府距离曹仲地铁线更近,华发项目南侧将建造中东港大型商业综合体,由华发、中东承建。

华发和平首府项目(外立面已完成,现内部装修)


万科翡翠滨江项目处(准现房)


方大长白一品项目处(基本封顶,2022年10月交房)

整体而言,由于板块内项目较少,区位差别不大,方大和万科项目距离学校和公园更近,中海和华发项目更靠近地铁和商业,算是各有优劣,另外,由于铁路桥的存在,难免会产生噪音和共振问题,相比来说,方大项目受到影响会多一些。

足球场地已投入使用

学区方面,目前在建的是南京一校第三分校和126中学第二分校,预计明年9月可招生入学,不过据其它消息来源称,目前教育局正对此区域进行评估,如果招生额度不够,明年可能会与长白学校区进行调剂。

园区分析:低密度高端社区,车位配比高

三个项目都是打造低密度高端社区,在容积率和绿化率方面都表现不错。物业方面,万科、华发、方大都拥有自己的物业公司,万科物业在品牌知名度、口碑方面要好过华发和方大。物业费相比其它区域要贵一些,尤其是高层4.2元/平米,洋房4.5元/平米,整体物业费偏贵,可能与项目产品定位有一定关系。

万科翡翠滨江和方大长白一品采用洋房和高层搭配,华发首府仅有高层产品,不过在楼间距控制上要优于前两者。车位配比上,都在1:1以上,一户家庭平均可以分配1.5个以上车位。

户型产品解析:

本期房真探,面向的是高端改善置业群体,因此,我们在和户型上给出了更多推荐,包含高层和洋房两种产品,面积段从100-200平之间,其中万科翡翠滨江由于开盘时间较早,目前仅剩几套洋房产品。方大长白一品和华发和平首府包含高层和小高,并且房源比较充足。

万科翡翠滨江:洋房160平,四室两厅两卫  总价:430-460万

户型点评:采用大开间的设计,整个宽度达到了14.2米,半封闭阳台大约有11平,算下来赠送面积有5.5平,作为高端住宅户型,配备了有独立的家政间,厨房面积非常大,接近14平,户型整体设计合理,没有明显缺陷。不过总价在430-460万,预算要求也比较高,所剩房源不多,可挑选的楼层不多。

方大长白一品:高层108平,三室两厅两卫  总价:约250万

户型点评:108平,三居室,格局上多少有些局促,客厅宽仅有3.8米,建议将阳台封闭后,与客厅打通可能会更开阔一些,除了主卧之外,主卧和书房的面积较小。总价250万,在其它地方买可能总价不低了,但在曹仲板块区,250万可选的户型真不多。如果是纯高端改善需求,建议买更大面积户型。

方大长白一品:高层128平,三室两厅两卫 总价:约300万

户型点评:这个户型算是108平放大版,相比108平,整体户型设计更合理,开间更大,客厅4.2米,餐厅北侧增加了窗户,整体上是全明户型,主卧和次卧向南,北卧作为儿童房更合理。总价300万,在房间格局和舒适性方面要比108平好很多,算是三居室中比较不错的选择。

方大长白一品:小高168平,四室两厅三卫 总价:约420万

户型点评:整个开间达15.4米,厅宽5米,主卧开间也达到了4.1米。房间功能也非常齐全,四居室配备了3个卫生间,包含单独的储藏间和冷藏室,作为这个价位的户型,基本上没有什么可挑剔的,只是420万的价位完全可以买比较好的洋房,能否接受小高层产品定位,需要考虑一下。

华发和平首府:高层127平,三室两厅两卫 总价:270万

户型点评:户型整体方正,三卧室南向,采光和舒适度都比较好。北侧是卫生间、厨房,干湿分离,设计合理,客厅和三个卧室都有阳台。因为是清水房,总价270万,相比方大长白一品128平户型要便宜一些,但如果加上装修费用,两者基本持平,这个户型的优势在自由度比较高,某些墙面(不是承重墙)可以砸掉,变成大两居,或者进行其它设计。

华发和平首府:高层143平,四室两厅两卫 总价:270万

户型点评:目前流行宽厅设计,6.8米宽厅可放置更多家具,落地窗视野会更开阔。美中不足的是餐厅位置需要占据窗前位置,主卧面积虽然不算大,但有独立的衣帽间。北侧的书房面积很小,只有7.7平,如果不需要书房,可以改造成衣帽间或储物间。总价270万是中段价位,对标其它四居室,算是性价比很高的户型。

华发和平首府:高层166平,四室两厅三卫 总价:350万

户型点评:三卧室朝南,客厅、卧室、北侧餐厅都带阳台,整体全明户型,稍显不足的是没有配备家政间。总价350万,看上去相对比较便宜,可166平的户型,算3000一平的装修费用总价也不低。如果想买大面积四居室,但总房款不足,或者喜欢自己装修,可以选择此户型。

综合优缺点评价:

万科翡翠滨江

优点:万科体系园区、物业,品牌认可度高,准现房。

缺点:所剩房源较少

华发和平首府

优点:靠近地铁站,自建商业综合体可直达园区,整体总价低。

缺点:无装修、只有高层产品

方大长白一品

优点:产品及户型可选择多,承建学区,距离学校近

缺点:靠近铁路线,可能会受到噪音和火车共振的影响。

结语:

很多人觉得曹仲板块房价已经很高了,增值空间不大,但从目前土地状况来看,曹仲的房价基础还是很稳定的,中海领馆壹号预计在7月底开盘,据说高层均价将接近3万/平米。曹仲周边还有大片土地,7.30土拍很有可能再次释放土地,未来还有很多一线品牌开发商将不断入驻这里,目前四大开发商已经将在此“定调”,无论哪家开发商,高品质改善盘的追求基本不会变。

如果从全沈阳市的角度来看,曹仲板块对于高端改善置业人群的吸引力并没有想象中那么大,它并不具备像新市府明星板块一样,能吸引全沈阳市投资、改善置业家庭的目光。但曹仲板块同样有优势,它的价值更多依托于长白,由于目前长白住宅密度已经很高,发展基本到上限,长白改善置业家庭会选择来曹仲。曹仲板块具备学区、高品质、增值等综合潜力价值。因此,虽然目前曹仲的房价很高,但它相比一些低价值板块仍被看好,仍具备上升空间,只是对于投资客来说,周期会比较长。

责任编辑:刘阳

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