物业税应符合税改的目标导向

　　国家税务总局和财政部近日将房地产模拟评税试点（“空转”试点）从6个扩大到10个，并有相关官员表示，试点明年有可能转入实际运行。从2003年起，物业税的准备工作就开始了，如要正式出台，还有很多的工作需要做，比如税制方案的成形、人大常委会审议等。

　　楼市渐渐降温，“炒房人”正开始转战“炒兰花”……

　　目前，增加“空转”试点和“空转”将变“实转”的消息，被一些人理解为房地产业宏观调控的一项措施。此前不久，新的房贷政策提高了第二套住房贷款的首付比例和利率；国土资源部进一步严格和规范土地的招拍挂制度，要求开发商及时缴清土地出让价款。

　　从税制改革的角度考虑，物业税的出台需要审慎而长期的过程；而如果是作为一项调控措施，它应该迅速出台。这两个目标之间存在着矛盾。税制改革的目标是简化和稳定税制，为了调控而加税则会使税制复杂而且多变。

　　目前房地产方面税费种类繁多，包括土地出让金、耕地占用税、城镇土地使用税、房地产税、城市房地产税、营业税、契税、印花税、土地增值税、所得税等十几种，此外各地还有一些“特色”收费项目。多类税费造成了征收和管理方面的困难。税制改革的目标是使税制向“宽税基、少税种、低税率”的国际惯例转变，根据这样的要求，物业税应该是取代现有的多个税种和收费项目，税收总额不会有太多增加。但打击投机者的调控目标则要求，物业税应该是加税措施，其他税种可能仍然保留。税制将变得复杂。

　　假如仅是为调控而出台物业税，可能会影响税制的稳定性。目前房地产业处于繁荣阶段，为抑制投机征收物业税，那么，再过几年，如果房地产业转入萧条阶段，为了刺激投资，是否又要取消物业税呢？宏观经济具有周期性，调控措施一般是针对短期形势，如果将物业税作为调控措施，那就难免打上短期形势的烙印，可能出现周期性变化，这与税制改革稳定税制的目标相不符。

　　那么在这两个存在矛盾的目标中，物业税应该遵从哪一个是个两难，但现实会为我们作出更加明智的选择。税制改革是要建立长效机制，它的意义和影响更为深远，不应为短期的形势所左右。对于短期形势，利率等货币政策以及建设廉租房和经济适用房等财政政策更为有效，税制的改变则并不一定会如预期。

　　一些人期盼物业税出台，是相信它会起到特别的调控效果。他们认为，当前的房地产税收重流转、轻保有，致使投资者占有住房的成本太低，而物业税是针对保有环节的税种，将增加投资者占有住房的成本，减少住房的空置率。这种理解并不完全正确，实际上，获得住房的成本（包括在流转环节缴纳的各项税费）会转化为保有住房的成本：如果是自有资金买房，那这笔资金不能再用作其他用途，由此产生的机会成本就是投资者的保有成本；如果是贷款买房，定期支付的本金和利息就是投资者的持有成本。流转环节的税收增加（这增加了投资者获得房屋的成本）同样会增加投资者的保有成本，物业税在增加投资者保有成本方面，并没有不同于流转税种的特别作用。如果是以加重投机者负担作为目标，物业税就会变为一项普通的加税措施。

　　但简单的加税无助于房地产业状况的改善，这为以往的经验所证明，迄今为止已经出台了一些加税措施，但房价依然快速上涨，重要原因就是投资者顺利地将税收成本转嫁给了购买者。在目前税收大幅增长的形势下，加税须谨慎，调整税收结构则显得紧迫，这要通过税制改革去实现。