今年“十一”过后，房价一路看涨的全国房地产市场开始局部震荡，深圳、广州、上海的房价下跌，交易量出现萎缩，因而出现了“楼市已到拐点”的说法。不得不承认，入冬以来，全国的房地产市场有些风声鹤唳，国家的各种调控政策如冬日的雪片般不断砸向市场。对北方城市沈阳来说，隆冬季节本就是房地产行业的淡季，而对开发商而言，来自市场预期的竞争压力，则让这个冬天显得更加寒冷。

    [寒冬现场]

    全国：宏观调控声声紧

    2007年，被业内称为紧锣密鼓调控年。

    沈阳市房地产研究所所长范翰章介绍说，国家的宏观调控政策主要从行政、金融、财税、土地四个方面操作。而今年，国家对楼市的调控新政几乎从未间断，土地、金融等四种手段更是一个也没少。

    首先是收紧消费环节的信贷闸门。2007年，央行连续6次加息，10次上调存款准备金率，调控的力度和频率前所未有；同时，央行还与银监会联合下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知，切切实实给楼市下了剂猛药。

    其次是加大土地供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算，向企业征收30%至60%不等的土地增值税；二是限制开发商囤地。

    再次，国家在强化“90平方米70%”导向作用的同时，2007年底还颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，以此保证中低收入者住房，抑制房价。

    最后，在不久前的中央经济工作会议上，国家将明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”；央行、银监会明确界定了第二套房贷以家庭为单位。年底的这两则消息，让人们对明年的房地产充满了更多期待。而随着从紧的货币政策和第二套房贷以家庭为单位计算两记重拳的实施，国内的几个一线城市房价有了“拐点”的迹象。

    深圳房价领跌，北京、上海楼市交易量萎缩……越来越多的人感觉到这个冬天市场的寒冷。范瀚章认为，今年下半年以来，政府的调控措施有增无减，累积效应对楼市的威慑作用是不容忽视的。由此看来，一线城市寒冬的出现正是各项政策效应累计的结果。值得关注的将是2008年，国家宏观调控政策的落实年，对部分开发商来说或许将迎来真正的寒冬。正如明星地产商潘石屹所说，开发商将迎接新的调控风暴。

    沈阳：虽无拐点仍需谨慎

    楼市寒冬最大的表现为房价的下跌与交易量的萎缩。而从国家发改委公布的数据显示，截至11月份，作为二线中心城市的沈阳房价仍在稳步上涨。此外，作为沈阳房地产市场晴雨表的冬季房交会上，签约面积和签约额均再创新高，分别同比增长8.8%和20.9%。

    可见，沈阳并未出现所谓的“楼市拐点”，因而对开发商来说，这个所谓的寒冬在沈阳并不太冷。华润置地(沈阳)有限公司副总经理凌宵云则将沈阳楼市的冬天比喻为“夏天太热了，刮了一场台风，大家觉得有点凉了”。而沈阳格林豪森房地产开发有限公司副总经理弓超认为，国家宏观调控对沈阳肯定是有影响的，但心理影响大于政策效应的影响，一些持币待购者可能要观望一段时间。

    记者调查发现，对于明年房地产市场的走势，大部分开发商都认为，房价仍会稳步上涨，但涨幅将有所回落。弓超表示，国家的调控效果将有一定的滞后性，到明年8月份左右，沈阳房价还应该是一个上升的路线。同时，近两年沈阳聚集了众多外地大牌开发商，他们的项目多将在2008年面世，所以明年沈阳的房价才会真正释放出来。加之城市四大发展空间的建设、奥运效应的促进作用等利好因素，明年沈阳的房地产市场仍将呈现出供求两旺的良好态势，但要谋求更好的市场业绩，则需谨慎对待未来的市场竞争压力。

    [寒冬预言]

    全国：两成开发商或将淘汰

    “2008年，开发商的两件大事，一是拿地，二是融资”，业内一位专家预言说。可见，土地与资金是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。而今年国家的各项调控政策中，土地与资金已是调控的重点。加之2008年整体紧缩的货币政策，大多数开发商都会感到，拿地的成本在变高，获取贷款的途径变得艰难，日子有些难过。而对于少部分实力较弱的小开发商来说，属于他们的寒冬已经真正来临。

    一方面，国家加大了土地供给环节的调控力度。对土地增值税进行清算、限制开发商囤地的政策无疑加大了其土地成本和拿地的难度。另一方面，国家对开发商信贷紧缩的政策、央行多次加息，都将给作为资金密集型产业的房地产行业带来巨大的挑战。

    沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣分析，今年央行多次加息，对于开发商而言无异于是釜底抽薪。一边是经营成本大幅上涨，一边是从银行获得信贷难度的增大，一些房地产企业将更加积极地通过资本市场、引入外资等渠道进行融资。而沈阳锦联地产有限公司销售副总关可则认为，融资渠道更加困难，将迫使开发商不得再继续捂盘。为了保证资金链的流畅，只有尽早地将手中的房源售出，快速回笼资金。

    如果开发商无法完成多渠道融资或加快资金回笼，使资金链出现断裂，将面临被市场淘汰的危机。同时，对于实力较强的大开发商而言，政策调控反倒是蓄积力量的较好时期。

    2008年，地产调控的纵深发展将使开发商面临新一轮的洗牌。著名职业经理人杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)更大胆预言：全国楼市在2008年至少会有两成的开发商因为资金链断裂而被市场淘汰。

    沈阳：中小开发商吹响“集结号”

    沈阳市房地产研究所研究员周世昌分析说，目前沈阳市房地产开发的主力军有三个部分，一是外资、港资房地产商；二是外埠和本土上市公司；三是实力雄厚，容易取得信贷的规模公司。由于这些开发商多元化的融资渠道，有抵御信贷从紧的能力，因此从紧的货币政策影响有限。

    其次，沈阳中小开发商的房产开发量不大，在信贷从紧后，他们会为了自救而采取合作、转让甚至地下融资等方式。而商业银行为了资金安全，对其贷款的在建项目也会被动施以援手。正如沈阳市房地产开发协会副会长、沈阳振浩企业集团董事长宋宝全所说：“在宏观调控的背景下，沈阳房地产开发商要做到‘适者生存’，必须调整战略，走联合发展的道路。”可以预见，沈阳的中小开发商将在明年吹起“集结号”，以应对市场的风云变幻。

    最后，沈阳楼市仍处于发展的上升期，良好的大环境给了开发商更好的生存与发展空间。所以，相对北京、深圳等一线城市，国家紧缩的货币政策对沈阳开发商的影响有限。

    记者采访发现，大部分开发商对沈阳明年的形势都持谨慎乐观的态度。同时，对于国家可能出台的宏观调控政策，沈阳恒信集团总经理邱殿武认为：“作为房地产企业，我们应该积极地面对，而不是去应付。”

    必须看到的是，已有多位地产专家预言，2008年国家除了落实今年的几项新政外，极有可能继续在行政、土地、信贷上推出新政策，因而房地产行业大洗牌势不可挡。