楼市“软着陆”股价“硬着陆”房地产业：刚性需求是最大筹码

    主持人谭述

    投资要点

    目前没有充分证据表明楼市已现拐点，房地产市场在以“时间换空间”的方式消化去年过大的涨幅。在宏观面未剧烈变化的前提下，楼市有望“软着陆”；

    在不同房价涨跌幅假设下，分析表明：当前地产股股价处于折让的概率大于溢价；

    万科B昨日以7.57%的涨幅收盘，已发出地产股启动信号，建议关注万科A、华发股份和招商地产等优质地产股

    刚性需求仍在

    主持人：近期大家都密切关注房地产市场成交量，并据此关注房地产未来趋势。

    就您分析，房地产市场现在的成交和供需如何？说明了什么问题？

    光大证券 赵 强：“二套住房”政策，使全国房地产成交从去年四季度开始便迅速下滑，春节后的两周更降至冰点。进入3月，楼市成交转暖，成交环比递增，致使一些分析师发出“楼市已复苏”的草率判断。而4月楼市成交量便出现萎缩。“五一黄金周”，各地楼市的成交复苏也未达到预期，有人又发出，“今年房价将跌15%”的惊人之语。成交萎缩之际，房地产股票再次走低，表现弱于大市。

    我们认为，当前背景下，对楼市过于乐观或过于悲观都可能与现实相背。导致当前楼市调整的因素有三：第一，去年房价上涨过快，需要理性回归；第二，去年底的“二套”政策抑制了部分改善型需求；第三，随着市场调整，有购房意愿者开始观望。显然，第一类投机者短期不会回到市场了，而第三类的刚性需求随时间推移早晚会释放，但期望房地产回到去年成交水平不现实。

    北京首放 董 琛：我们了解，四川地震后至5月17日，上海日均成交量约800套以上，比去年同期略低5%。苏州、无锡、合肥在这期间表现良好，环比增30%左右，深圳日均成交188套，已略高于去年同期水平，成交均价也开始趋于稳定。从5月19日-5月24日的情况看，北京、天津周成交量分别环比下降9%和13%，沈阳、青岛分别环比上升16%和9%；上海、南京和杭州周成交量分别环比上升25、18%和28%，苏州周成交量环比下降31%；深圳、广州周成交量分别环比下降40%和27%；重庆本周春季房交会使周成交量环比大幅上升187%。武汉周成交量环比上升23%。受四川地震影响，成都周成交量环比回调67%。长沙小幅下降1%。可见，因中国正处于人口红利时期，地产市场供求关系非常紧张，刚性需求在一段时间内依然存在。宏观调控下，部分城市房价已基本回调到位，自主性买房需求将推动地产市场健康发展。