1.地区宏观经济情况

    2007年，北京市宏观经济继续保持平稳快速发展，GDP增长率已经连续几年在10%以上。三次产业结构由06年的1.3：27.8：70.9变化为1.1：27.5：71.4，第一产业增加值101.3亿元，增长2.1%；第二产业增加值2479.3亿元，增长12.6%，第三产业增加值6425.6亿元，增长12.3%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长18.6%，租赁和商务服务业增长31.7%，科学研究、技术服务与地质勘查业增长23.1%，教育增长12.5%，增幅均高于第三产业平均水平。

    2007年全年，完成房地产开发投资1995.8亿元，较去年增长16%，占全社会固定资产投资的比重为50.3%，较去年下降0.7个百分点。

    图表1：北京市历年GDP及增长率情况

    中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）分析发现，近年商品房产品结构已发生明显变化，写字楼、商业、酒店等商用物业，所占比重逐年上升。

    从房地产市场投资情况来看，04、05年，写字楼投资额达到峰值，近两年虽有回落，但依然也保持在较高的水平。也因此，06、07年，写字楼入市面积空前巨大，预计08年也将持续较大的新增供应量。

    而商业地产投资额，从06年始迅猛增长，07年投资额更是达到了267.36亿元，相比05年的112.9亿元，已增长一倍还多！近两年投资比重更是反超写字楼，成为拉动商品房总投资的活跃因素。

    图表2：北京市商用物业投资情况及在房地产投资中的比重

    2007年，北京写字楼、商业的竣工面积分别为314.83、315.1万平方米，在商品房竣工总量中占比均为10.9%，增势明显。

    图表3：北京市商用物业竣工面积及占比

    近年，以住宅市场为代表的商品房价格快速上涨，政府调控政策也频频出台，且从多"角度"出发，涉及房地产开发的各阶段。一方面，政府功能重心转向保障性住房；另一方面，严控"银根"、"地根"等"硬性"政策，不仅促使行业资源整合加快，更加速了房地产开发企业自身的调整步伐，包括对产品结构的调整，如SOHO中国、远洋地产等多个大型房企，均在商用物业市场发力。而成功的商用地产项目开发、运作，除了带来丰厚的现金收益，还有增加品牌知名度等诸多"附加价值"。此外国际资本、REITs产品，对商用物业的"情有独钟"，都成为商用物业市场份额增长的诱因。

    关键词：商用物业 市场趋势分析 展望 2008

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