从“拐点”到“看涨”从“无拐”到“百日剧变”

    潘石屹上演“变形计”

    北京地产圈似乎永远不甘寂寞和沉寂，北京地产圈的“大腕们”也似乎永远是楼市话题的引领者。这不，就在“拐点论”、“降价风”渐渐淡出媒体视线、楼市话题趋于平静的时候，“百日剧变”这个新鲜名词横空出世，业界和媒体的关注热情再次被成功点燃。

    前两年，某地方卫视台打造了一档角色互换节目——《变形计》，每期两位嘉宾互相体验对方生活，感受对方处境的形式很受观众的欢迎。今年，在早春3月的北京楼市，一场“变形计”已然悄悄上演，而主角正是SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)总裁潘石屹和万科集团董事长王石这两位闻名地产圈的“大腕”。

    角色互换 王看涨、潘唱衰

    时间倒退回到去年12月，万科集团董事长王石在京出席某新闻发布会上公开承认，“楼市拐点确实已经出现”。此后的近4个月时间里，王石一方面以言论一次次地强调“拐点来了”；一方面又以旗下项目全线降价的行动证明“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。直到今年3月20日，王石在2007年业绩发布会上再次澄清“拐点论”的同时高调表示，“在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升”。

    就在王石不断以言论在楼市“兴风作浪”的同时，SOHO中国总裁潘石屹总是能够与时俱进地在第一时间发表个人观点，并一直是“无拐点论”阵营的主力辩手。尤其是年初以来，潘石屹更是多次表示，“不担心今年房地产市场”以及“看不出房地产要出现拐点趋势”的观点。

    而3月初，潘石屹仍然乐观地认为，“北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望现在就结束了”。谁料仅仅过了短短几天时间，潘石屹便在“恒大地产(企业专区,旗下楼盘)IPO被叫停”的刺激下，话语颇感沉重地表示，“未来百天是很多房地产公司发现剧变的百天，大部分房地产公司的财务状况不容乐观”。

    不到半年的时间，房地产市场就是在这样的对阵和变化中仿佛经历了一轮宏观调控。从“拐点”到“看涨”，从“无拐点”到“百日剧变”，王石和潘石屹不约而同地开始“倒戈”，互换阵营。而两位地产“大腕”戏剧性地上演“变形计”，似乎也带来了房地产市场的“倒春寒”。

    变得有据涨得有理 地产企业感受“乍暖还寒”

    在“证监会表示地产企业IPO募资不得买地”、“恒大地产IPO被叫停”的消息传出后，潘石屹直言，这将是中国房地产市场的一个标志性事件，今年中国房地产公司所面临的金融环境非常困难。并表示中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应。

    在上周五的网聊中，面对来自各家媒体的轮番“追问”，潘石屹表示，其提出“百日剧变”是基于三方面的原因，一是国际经济的衰退；二是中国实行从紧的货币政策；三是过去两年里“地王”频现，“面粉价格比面包价格还要贵”的不正常现象。

    在潘石屹看来，目前国内外经济形势已经引起了资本市场的紧张，受此影响最大的房地产企业是那些在前两年过分扩张、圈地、创“地王”的企业。根据潘石屹的定论，包括碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、恒大地产、万科集团等在内的“拿地高手”，将成为新一轮地产危机最直接的“受害者”。值得关注的是，SOHO中国是内地为数不多的几家不以土地优势成功在港上市的地产企业。

    潘石屹的预言俨然将盼着“回暖”的房地产市场又一次推回了冬天，尽管其“百日剧变”的结论同王石当初抛出“拐点论”一样遭到了业界的强烈“炮轰”。而此时的王石却转身丢下了“拐点”的包袱，开始看涨。在王石看来，此前的楼价回落不是大跌的先兆，内地楼市也不会如股市般从牛市转向熊市，且从中长期来看，房价依然会稳步上升。

    无论是潘石屹的“变”，还是王石的“涨”，国内外经济形势以及收紧“银根”的宏观调控政策都是两位地产大腕观点中最关键的要素，潘石屹在其中看到了困境，而王石却从中发现了机遇。而这一次的“寒流”，究竟是困境还是机遇，是要像大熊一样继续冬眠，还是要像大雁那样飞向暖和的南方，对于所有的房地产企业都将是严峻的问题。

    降价乃良策 早卖房子先“解套”

    犹记在春节期间关于“拐点论”的电视讨论现场，王石手里握着的那些数据分析令人惊叹地发现其“有备而来”的自信。而在这场“变形计”中，潘石屹充分学习了王石以数据支撑论点的“杀手锏”。

    3月29日，潘石屹在网聊时拿出了一份针对19家上市房地产公司的两组数据对比。其中一组数据显示，包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的“速动”比率比值在1和2之间外，其余14家都小于1。在潘石屹看来，企业的速动比率，即速动资产对流动负债的比率，是衡量企业财务状况的重要指标。如果速动比率非常低，企业的资金链条就很紧张，难以禁得起资金紧缩对企业带来的风险考验，比值在1和2之间则属于合适状态。

    而另一组数据则显示，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，其余14家公司的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。潘石屹认为，这意味着大多数上市房地产公司存在负债率高，现金和银行存款少的普遍状况。

    事实上，潘石屹所分析的地产企业资金压力如同王石曾经形容的那样，乃“秃子头上的虱子，明摆着”，通过降价方式回笼资金也被其视为减轻资金压力的良策。由此不难看出，万科集团旗下项目全线降价的举动，“搅局”是虚，“解套”为实。而在今年宏观调控政策极为不明朗的情况下，谁家的房子卖得快自然也就为规避市场风险多加了一份保障，尤其是在从紧货币政策的大背景下。

    新闻背景

    证监会强调地产企业IPO募资不得买地

    潘石屹坦言“百日内房地产业界将有剧变”

    3月20日，中国证监会发行部有关人士表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

    据悉，目前证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。年初以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿元，还有3家已经过会，正等待发行窗口，而目前受理在审的还有15家。

    消息传出后，SOHO中国总裁潘石屹在接受媒体采访时表示，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。