目前，北京、上海等地楼市的市场博弈呈加剧之势。“金九银十”传统销售旺季的“破产”以及11月份成交量的继续下滑，宣告了京、沪楼市正处于悄然而难以预测的调整中。

    11月，北京期房住宅日均签约365套，比10月的405套下跌近一成，比去年11月的482套下跌了两成多。截至12月24日，当月期房住宅日均签约264套，比上月下降了28%，比去年12月的460套下跌了43%。上海楼市的量缩现象同样突出。

    急剧的量缩改变了京沪楼市10月之前“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。此外，北京市链家房地产经纪公司的数据显示，高档二手房抛盘现象进一步加剧，150万以上的高总价房源挂牌数量连续两个月环比增长两成以上。但不少市场人士称，京城楼市目前的胶着是否将引发开发商普遍降价仍有待观察。

    但房价环比涨幅下降的趋势已显。国家发改委的数据显示，今年6月以来，70个大中城市房价同比涨幅继续“高烧”，已连续六个月创下自2005年7月以来的最高水平，但环比涨幅“降温”明显。继10月全国70个大中城市房价环比涨幅今年以来首次回落后，11月环比涨幅又下挫0.8个百分点。

    政策发力标本兼治

    楼市“猛牛”的脚步放缓，不仅仅是高房价本身已妨碍市场健康发展，更得力于今年密集出台的调控政策。

    2007年刚一开局，房地产调控将继续“从紧”的信号便一个接着一个。1月9日，建设部在其网站上公布了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，将90平方米住宅标准部分放大到了100平方米以上。次日，此意见稿便被废止。16日晚，国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出，从2007年2月1日开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。次日，沪深股市地产股集体暴跌。

    此后，规范和限制外商投资房地产业、加息、加强住房保障制度建设、提高第二套房贷款首付比例和利率、土地储备管理办法等相关政策轮番上台。

    尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。

    北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，此乃治本之策。不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾，遏制房价疯长势头。他说，尽管保障性住房供应的放大尚待时日，但其带来的心理作用日益显著。

    治标之策中影响最大者当属银根和地根这两条调控缰绳的进一步勒紧。今年以来的6次加息已大大提高了资金使用成本，而央行和银监会联合发布的房贷新政，不仅严控房地产开发贷款，而且将个人房贷进一步收紧。此举被视为是导致楼市10月以来低迷的“撒手锏”。

    业内人士分析，国内房地产企业大多是短债长投的资本结构，这就决定了他们必须靠滚动经营来迅速回收现金。如果市场成交量持续疲软，不少的房地产企业将很难坚守目前的高房价。

    此外，11月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。此举也提高了开发商资金门槛，并一定程度上遏制囤地和天价地块现象。而《土地储备管理办法》则对市、县政府土地收购储备行为进行了规范，有助于遏制地方政府高价卖地冲动。

    链家地产副总经理金育松说，明年的楼市调控将以落实和完善现有政策为主旋律，但不排除其他措施的出台。比如：进一步清理整顿闲置土地、物业税试点可能“实转”等等。